등기를 안했어도 취득세는 내야한다?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리나라에서 부동산에 관한 소유권을 취득하기 위해서는 계약 이외에 형식적 요건으로서 등기까지 마쳐야한다는 건 이제 삼척동자도 아는 상식이 된 것 같습니다. 따라서 우리 민법상 부동산의 소유권의 취득시기는 원칙적으로 등기를 마친 때라고 할 것인데요.

 

1. 그렇다면 매매계약은 하였으나 등기는 아직 마치지 않은 경우, 취득세를 납부할 의무가 있는 것일까요?

 

결론부터 말씀드리자면, 매수인이  매매대금을 모두 지급하는 등 '소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우'에는 취득세를 납부의무가 있다고 할 것입니다 (※ 이와 달리 증여세의 경우에는 등기까지 마쳐야 증여세의 납세의무가 발생한다는 점에 참고하시기 바랍니다)

 

왜냐하면 우리 지방세법은 취득세의 과세객체를 다음과 같이 규정하고 있기 때문입니다.

 

▶︎ 참고법령 - 지방세법
제7조(납세의무자 등)
① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 「민법」,「자동차관리법」「건설기계관리법」「항공법」「선박법」「입목에 관한 법률」「광업법」또는「수산업법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 
 ③~⑩ 생략

 

▶︎ 비교
  상속세 및 증여세법 제31조(증여재산의 범위)
① 제2조에 따른 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.
② 제1항을 적용할 때 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의 2, 제39조의 3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제44조, 제45조, 제45조의2 및 제45조의3이 적용되는 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 바에 따른다.

  상속세 및 증여세법 시행령 제23조(증여재산의 취득시기)
① 법 제31조 제2항에 따라 증여재산의 취득시기는 법 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제44조, 제45조, 제45조의2 및 제45조의3이 적용되는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 따른다.
1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산에 대하여는 등기ㆍ등록일. 다만, 「민법」제187조의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.
2.~3. 생략
②~③ 생략

 

 

그리고 우리 대법원 은 위와 같은 지방세법 제7조 제2항에서 규정하고 있는 '사실상 취득'의 의미에 관하여 "일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다"고 해석하고 있기 때문입니다(대법원 2007. 5. 11. 선고 2005두13360 판결).

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2007. 5. 11. 선고 2005두13360 판결 : "취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고, 구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것) 제 105조 제2항은취득세의 과세객체가 되는 부동산취득에 관하여 민법 기타 관계 법령에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것이고, 그 사실상의 취득자가 3자간 등기명의신탁 약정에 의하여 수탁자 명의로 소유권이전등기를 경료하고 자신의 명의로는 소유권이전등기를 경료하지 않았다고 하여 달리 볼 것은 아니다"

 

 

따라서 등기와 같은 형식적 요건 뿐만 아니라 대금 미지급 등 실질적 요건마저 갖추지 못하였다면 위 대법원의 해석에 따르더라도 취득세의 과세객체인 '사실상의 취득'에 해당하지 아니하여 취득세를 납부할 의무는 발생하지 아니하므로, 이에 불구하고 취득세가 부과되었다면 충분히 다투어볼 여지가 있다고 할 것입니다.

 

 

2. 그렇다면 위와 같은 취득세 납부의무가 성립한 이후 매매계약 등 취득의 원인이 된 계약을 합의해제하면 어떻게 될까요?

 

이에 대하여 우리 대법원 은 다음과 같이 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14228 판결).

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14228 판결 : "지방세법 제105조 제2항은 취득세의 과세객체가 되는 부동산취득에 관하여 민법 기타 관계 법령에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제111조 제7항의 위임규정에 터잡은 같은 법시행령 제73조 제2항은 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으므로, 부동산에 관한 증여계약이 성립하면 동 계약이 무효이거나 취소되지 아니한 이상 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 발생하고, 증여계약으로 인한 수증자가 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 부동산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다"

 

 

그러나 위 대법원 판례에 비추어보더라도, 동 계약이 무효 또는 취소된 경우에는 기 발생한 취득세 납부의무가 소급적으로 소멸하게 된다고 할 것입니다. 그러므로 자신이 체결한 계약에 무효 또는 취소사유가 있는 경우에는 판결 등으로 취소한 사실을 입증하여 기 납부한 취득세를 돌려받을 수 있다고 할 것이므로, 이 점 유념하시어 자신의 권리행사에 만전을 기하시기 바랍니다. 감사합니다.