김동현 변호사의 올댓로

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 매매계약의 경우 매도인의 소유권이전의무와 매수인의 매매대금지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는데요(민법 제536조). 이를 동시이행의 항변권이라고 합니다. 그런데 이와 관련하여 매매대금을 지급하지 아니한 부동산 매수인이 매도인을 상대로 매매대금과 상환으로 소유권이전등기청구를 구하는 것이 아니라, 단순히 무조건적인 소유권이전등기청구만을 구하고 있는 경우, 법원은 매매대금 지급과 상환으로 그 소유권이전등기청구를 인용할 수 있을까요? 우선 상대방인 매도인이 매매대금을 지급받지 못하였다는 이유로 동시이행의 항변을 하지 않는 경우에는, 법원은 변론주의 원칙상 매매대금지급 사실의 유무를 심리할 수 없..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 상가건물 임대차보호법은 아래와 같이 일정한 보증금액 이하의 상가 건물 임대차와 관련하여, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 그 당시 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않은 경우 임대인은 그 당시 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있으나, 기존 차임 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 없도록 제한하고 있는데요(상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조 제3항 단서, 제11조).⬜︎ 계약갱신요구권 행사시 차임 또는 보증금 증액 상한 제한 규정 적용 대상 상가 건물 임대차 보증금액[※  보증금 외에 차임이 있는 경우, 월 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금과 합산하여 산출함. 즉, 아래의 보증금액 = 보증금 + (월 차임..

안녕하세요.김동현 변호사입니다.우리 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 계약갱신요구권을 행사하는 경우와 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데요.그렇다면, 위와 같은 차임 증감청구권을 행사한 경우 그 효력은 언제부터 발생하는 것일까요?결론부터 말씀드리면, 재판시가 아닌 그 청구시에 곧 발생한다고 봄이 상당하다고 할 것으므로 보입니다.
즉, 그 이유는 우리 대법원은 "민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상다하고 그 청구..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 주택임대차보호법은 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하여 계약갱신요구권을 인정하고 있는데요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 됩니다(같은 제6조의3 제2항). 한편, 위와 같이 계약이 갱신되어 2년 더 연장된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 해지효과는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제6조의3 제4항, 제6조의2). 그런데, 만약 임차인이 갱신요구권을 행사하여 그 통지가 임대인에게 도달하였는데, 그 이후 임차인이 갱신된 임대..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조의 3 제1항 제8호는 "임대인(임대인의 직계존속﹒직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 임대인의 정당한 갱신거절 사유 중의 하나로 규정하고 있는데요. 그렇다면, 주택임대차에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우, 그 이..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서, 같은 항 제8호에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로써 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 들고 있는데요. 이와 같은 주택임대차 계약갱신요구 거절 사유로서 실거주 요건에 대한 증명책임이 누구에게 있고, 어느정도까지 증명되어야 인정되는 것인지 의문이 있을 수 있습니다. 이와 관련하여 우리 대법원은 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. ..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 상가건물 임대차보호법은 일정한 보증금액 이하의 상가 건물 임대차와 관련하여, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 그 당시 차임 또는 보증금이 상당하지 않은 경우 임대인은 그 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 없도록 규정하고 있는데요(상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조 제3항 단서, 제11조). 이와 관련하여 우리 대법원은 설령 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전의 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니라고 하면서, 그 경우에도 차임 또는 보증금의 증액 상한 제한을 규정하고 있는 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용된다고 보고 있습니다(대법원 20..

안녕하세요. 김동현 변호사입니다. 우리 주택임대차보호법 제8조는 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다"라고 규정함으로써, 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인에 대하여 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권에 우선하여 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 부여하고 있는데요. 따라서 이러한 권리를 부여받기 위해서는 ① 우선 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인에 해당하여야 하고, ② 임차건물에 대한 경매신청등기가 있을 때까지 주택 인도를 받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 이와 관련하여 현행(2023. 2. 21. 시행) 주택임대차보호법 시행령에 따른 최우선변제 대상 임차인의 범위 및..

안녕하세요. 김동현 변호사입니다. 우리 민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 규정함으로써 점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득을 인정하고 있는 한편, 같은 법 제197조 제1항은 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다"라고 규정하여 점유자의 점유를 소유의 의사에 의한 점유, 즉 자주점유로 추정하고 있습니다. 그렇다면, 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수・취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우에도 점유취득시효의 완성을 이유로 그 소유권을 취득할 수 있을까요? 이는 그와 같은 인접 토지에 대한 점유를 점유취득..

안녕하세요 김동현 변호사입니다. 우리나라 부동산 값이 너무 비싸지요? 그렇다보니 사회초년생들은 어쩔 수 없이 주택을 임대하여 생활할 수 밖에 없는 경우가 많습니다. 그런데 이렇게 주택을 임차할 때에도 목돈이 드는데, 그게 바로 '임대차보증금'입니다. 임대차보증금이 적지 않은 돈이다보니 이를 마련하기도 쉽지않지만, 설사 마련했다하더라도 혹시 돌려받지 못하면 어쩌나 하며 겁을 내는 임차인들이 많은 것이 사실입니다. 이러한 걱정을 훌훌 털어버리기 위해서라도 임대차계약을 체결할 때에는 자신의 임대차보증금에 대한 우선변제권을 확실히 확보해놓아야 할 것입니다. 이와 같이 임대차보증금의 우선변제권을 확보하기 위해서는 임대차계약 체결 후, ① 주택을 인도받고, ② 해당 주소지의 주민센터에서 주민등록을 마친 후, ③ 임..