안녕하세요.
김동현 변호사입니다.
우리 주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조의 3 제1항 제8호는 "임대인(임대인의 직계존속﹒직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 임대인의 정당한 갱신거절 사유 중의 하나로 규정하고 있는데요.
그렇다면, 주택임대차에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우, 그 이후 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실거주를 이유로 갱신거절기간 내(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지)에 계약갱신을 거절할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면, 갱신거절기간 내라면 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있으며, 우리 대법원 판례의 입장도 이와 같습니다.
▶︎ 참고 판례 -대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결
주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택 임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
그리고 그 이유에 대하여 우리 대법원은, ① 실거주 사유 등 갱신거절사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 갱신거절기간 내라면 여전히 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보아야 하고, ② 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있는 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인으로만 제한하여 해석하기 어려울 뿐만 아니라, ③ 구 임대인이 갱신거절 기간내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면, 그 기간내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 한다는 점 등을 들고 있는바(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결), 이 또한 참고 하시면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
