안녕하세요.
김동현 변호사입니다.
우리 주택임대차보호법은 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하여 계약갱신요구권을 인정하고 있는데요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 됩니다(같은 제6조의3 제2항).
한편, 위와 같이 계약이 갱신되어 2년 더 연장된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 해지효과는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생한다고 규정하고 있습니다(같은 법 제6조의3 제4항, 제6조의2).
그런데, 만약 임차인이 갱신요구권을 행사하여 그 통지가 임대인에게 도달하였는데, 그 이후 임차인이 갱신된 임대차계약기간이 개시되기 전에(즉, 기존 임대차계약기간이 만료되기 전에) 다시 임대인에게 임대차 계약해지통지를 한 경우에는 그 해지의 효력은 언제 발생하게 되는 것일까요?
이에 관하여 하급심인 서울고등법원은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그 때로부터 3개월이 지난 때에 해지의 효력이 발생하였다고 보았으나(서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결), 우리 대법원은 위와 같은 하급심 판단과는 달리 "갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다"라고 판시하였으므로(대법원 24. 1. 11. 선고 2023다258672 판결), 이점 유의하시면 좋을 것 같습니다.
한편, 위와 같은 임차인의 계약해지통지를 계약갱신요구의 철회로 볼 수 없는지 의문이 있을 수 있는데요(특히, 계약갱신요구권 행사기간 내에 다시 계약해지를 한 경우에 계약해지통지를 기존 계약갱신요구의 철회로 볼 수 없는지 의문이 있을 수 있음)
이에 대하여 위 서울고등법원은 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적인 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가지며, 임차인의 계약갱신 요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미 뿐만 아니라 임대인에게 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문인데, 계약갱신요구권을 행사한 이후 임의로 철회할 수 있다고 하면 임대인은 예상치 못한 불이익을 부담하게 된다는 이유로 계약갱신요구권 행사 이후 임차인이 이를 임의로 철회하는 것은 인정하기 어렵다는 태도를 취하였고(더욱이 해당 사안은 임차인이 임대차가 만료되기 2개월 전까지의 법정기간을 경과한 이후에 이르러 해지를 통보한 건이었으므로, 서울고등법원은 위와 같은 입장에 덧붙여 해당 사안에서의 해지통지는 이러한 점에서 갱신요구통지의 철회로 보기도 어렵다고 보았음, 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결), 우리 대법원도 같은 사안에서 계약갱신요구권의 철회 가부에 관하여 명시적인 판단은 하지 않았으나 "임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"라고 판시한 점에 비추어보면(대법원 24. 1. 11. 선고 2023다258672 판결), 계약갱신요구권은 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고 그 이후 임차인이 이를 임의로 철회하는 것에 대해서는 부정적인 입장인 것으로 보이는 바, 이 또한 참고 하시면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
