주택임대차 계약갱신거절 사유로서 실거주 요건의 증명 책임 및 인정 요건에 관하여

안녕하세요.
김동현 변호사입니다.

 

우리 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서, 같은 항 제8호에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로써 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 들고 있는데요.

 

이와 같은 주택임대차 계약갱신요구 거절 사유로서 실거주 요건에 대한 증명책임이 누구에게 있고, 어느정도까지 증명되어야 인정되는 것인지 의문이 있을 수 있습니다.

 

이와 관련하여 우리 대법원은 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다"라고 판시하였습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)

 

더욱이 우리 대법원은, 「임대인이 임차인에게 당초 통지한 계약갱신 거절사유와 관련하여 사정변경을 이유로 다른 내용을 주장하는 경우(예를 들어 거절사유로 '자신이 실제 거주하는 경우'를 통지한 후 사정변경으로 '자기 손자가 실제 거주하는 경우'로 변경한 경우)」와 관련하여, ① 계약갱신 거절 통지 당시 밝힌 사유가 존재하였고(예 : '자신이 실제 거주'), ② 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 자신이 실제 거주할 수 없게 되었으며, ③ 이로 인하여 불가피하게 변경된 사유가 발생('자기 손자가 실제 거주')된 것임을 임대인이 구체적으로 주장﹒입증한 경우에 이를 긍정할 여지가 있다고 판시한 바 있으므로(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결), 되도록 당초 통지한 계약갱신거절사유와 모순되는 언동이 발생하지 않도록 주의하시고, 부득이 예측할 수 없는 객관적 사정변경이 발생하여 부득이 당초 통지한 계약갱신 거절사유를 변경할 필요가 있는 경우에는 그와 같은 변경이 이루어질 수밖에 없었던 객관적 사정에 관한 증거자료를 충분히 모아두시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

 

참고로, 위 대법원 판례 이전의 하급심 판결 중에는 "임대인이 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인 이나 그 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 봄이 타당하다"라고 판시한 바도 있었으나, 앞서 살펴본 바와 같이 최근 대법원 태도는 예전의 하급심 판결 보다 실거주 요건 입증 정도를 좀 더 엄격하게 보고 있는 것으로 보이므로, 이점 유의하시어 불필요한 분쟁이 발생하지 않도록 만전을 기하시면 좋을 것 같습니다.

 

감사합니다.