경계침범 토지에 대한 점유취득시효와 자주점유

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 규정함으로써 점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득을 인정하고 있는 한편, 같은 법 제197조 제1항은 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다"라고 규정하여 점유자의 점유를 소유의 의사에 의한 점유, 즉 자주점유로 추정하고 있습니다.

 

그렇다면, 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수・취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우에도 점유취득시효의 완성을 이유로 그 소유권을 취득할 수 있을까요?

 

이는 그와 같은 인접 토지에 대한 점유를 점유취득시효 요건 중 하나인 소유의 의사에 의한 점유 즉, 자주점유로 인정할 수 있을지에 관한 문제라고도 할 수 있습니다.

 

이와 관련하여 우리 대법원은 원칙적으로는 그 점유 역시 소유의 의사에 기한 점유로서 자주점유로 보아야 한다는 입장이지만, 그 매매대상 대지의 면적이 등기부 상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 보아 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다는 입장인바(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결), 이는 악의의 무단점유의 경우 자주점유의 추정이 깨어졌다고 보는 우리 대법원의 태도와 일맥상통한 취지인 것으로 생각됩니다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결).

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결
[1] 지상 건물과 함께 그 대지를 매수・취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수・취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 하더라도 위 인접 토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접 토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다.
[2] 부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로, 매매대상 대지의 면적이 등기부 상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.

▶︎ 참고판례 - 대법원 1997. 8. 21. 95다28625 전원합의체 판결
점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다.

 

 

따라서 위와 같은 우리 대법원의 태도에 비추어볼 때, 경계침범 토지에 대한 점유취득시효 완성을 위한 자주점유 추정이 깨어졌는지 여부는 결국 "매매대상 토지의 면적과 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 등 점유자가 이를 인도받을 당시 매매대상이 아닌 점유부분이 포함되어 있다는 사실을 알고 있었다고 볼 수 있는지 여부"를 기준으로 살펴볼 필요가 있다고 할 것인바, 이점 참고하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.