주택 임대차보증금에 대한 우선변제권을 취득하는 방법은?

안녕하세요

김동현 변호사입니다.

 

우리나라 부동산 값이 너무 비싸지요? 그렇다보니 사회초년생들은 어쩔 수 없이 주택을 임대하여 생활할 수 밖에 없는 경우가 많습니다. 그런데 이렇게 주택을 임차할 때에도 목돈이 드는데, 그게 바로 '임대차보증금'입니다. 임대차보증금이 적지 않은 돈이다보니 이를 마련하기도 쉽지않지만,  설사 마련했다하더라도 혹시 돌려받지 못하면 어쩌나 하며 겁을 내는 임차인들이 많은 것이 사실입니다.

 

이러한 걱정을 훌훌 털어버리기 위해서라도 임대차계약을 체결할 때에는 자신의 임대차보증금에 대한 우선변제권을 확실히 확보해놓아야 할 것입니다.

 

이와 같이 임대차보증금의 우선변제권을 확보하기 위해서는 임대차계약 체결 후, ① 주택을 인도받고, ② 해당 주소지의 주민센터에서 주민등록을 마친 후, ③ 임대차계약서에 확정일자를 받으면 됩니다(확정일자 또한 주민센터에서 확정일자 신청을 하셔서 받으시면 됩니다)

▶︎ 대항력이란?
임대건물이 매매되는 등으로 인하여 임대인이 변경된 후에도 임차인이 새로운 임대인에게 기존의 임대차계약에 따른 권리를 주장할 수 있는 것을 '대항력'이라고 합니다. 이러한 대항력의 요건은 ① 주택 인도, ② 주민등록입니다. 따라서 임대차보증금의 우선변제권을 확보하게 되면 위와 같은 대항력의 요건도 충족하게 되어 대항력까지 확보할 수 있습니다.

 

 

그러나 이렇게 확정일자를 받았다고 해서 무조건 자신의 임대차보증금을 남들보다 우선하여 변제받을 수 있는 것은 아니고, 자신이 받은 확정일자와 다른 근저당권 등의 설정일자 사이의 우열을 가려 그 순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 즉, 자신의 확정일자보다 앞선 근저당권 등이 없다면 임차한 주택의 경매가액에서 자신의 임대차보증금을 먼저 배당받을 수 있을테지만, 자신의 확정일자에 앞서 설정된 근저당권 등이 있는 경우에는 그 근저당권자들이 먼저 변제받고 남은 금액에서 자신이 변제받게 되는 것입니다.

 

따라서 임대차계약을 체결하기 전에는 반드시 등기부등본을 떼어보고 선순위 근저당권 등 담보물권이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다(인터넷으로도  손쉽게  부동산등기부등본을  열람할 수 있습니니다 ☞ 인터넷등기소 http://www.iros.go.kr). 

 

여기서 특히 주의할 점은 자신이 직접 등기부등본을 떼어보지 않고, 부동산중개소의 중개인을 통하여 등기부등본을 확인하는 경우에는 그 발급년월일이 당일 발급받은 것인지 꼼꼼히 확인하셔야 한다는 것입니다. 오래전에 떼어놓은 등기부등본일 경우에는 선순위 근저당권을 뒤늦게 발견하여 후순위채권으로 밀리는 피해가 있을 수 있기 때문입니다.

 

한편 선순위 근저당권 등 담보물권이 설정되어 있다고 하더라도 임차건물의 시가에서 선순위 근저당권의 피담보채권액(선순위 담보권이 여러 개인 경우 그 합산액)을 뺀 금액(이를 '잔존 담보가치'라고 합니다)이 자신의 임대차보증금을 상회하는 경우에는 임대차계약을 체결하더라도 임대차보증금을 확보하는데에는 큰 문제가 없을 것입니다.

 

다만, 임대차보증금의 우선변제권은 궁극적으로 경매절차에 의해 실현되고, 이와 같은 경매절차에서는 임차건물이 그 시가의 70~80% 수준에서 낙찰된다는 점에 비추어보면 잔존 담보가치를 계산할 때에는 임차건물의 시가를 실제 시가의 70~80%로 평가하는 것이 안전합니다. 반대로 말하면 선순위 담보액이 임차건물의 시가의 30%를 넘지 않아야 안전하다고 할 수 있습니다{※ 아파트 실거래 가격 등은 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다}

 

따라서 위와 같은 점에 유의하시면서 임대차계약을 체결한다면 향후 임대차보증금으로 인한 분쟁을 예방하는데 큰 도움이 될 것입니다. 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.