건물 등기사항과 실제 현황이 불일치할 때, 등기 효력이 인정될까?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 민법은 제186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"라고 규정하고 있는데요. 

따라서 부동산을 매수하는 방법으로 소유권을 취득하려면, 단순히 매매계약체결과 그 매매대금 지급만으로는 부족하고, 그에 관한 소유권이전등기까지 마쳐야 비로소 그 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

그리고 이 때 그 등기는 소유권을 취득하려는 바로 그 부동산에 관한 등기이어야 함은 두말할 필요가 없을 것인데요.

 

그런데 종종 건물등기와 실제 건물 사이의 현황이 서로 불일치하는 경우가 있고, 이러한 경우 그 등기를 바로 그 건물에 관한 유효한 등기로 볼 수 있는지 문제가 될 수 있습니다.

생각해보건대, 우리 부동산등기법은 등기와 실제 건물이 불일치하는 경우 그 동일성을 해치지 않는 범위 내에서 원시적 불일치의 경우에는 경정등기를, 후발적 불일치의 경우에는 변경등기를 각 허용하고 있으므로(부동산등기법 제32조, 제41조), 비록 등기와 실제 건물이 불일치한다고 하더라도 그 등기와 실제 건물 사이에 사회통념상 동일성이 인정될 수 있는 이상 그 등기는 여전히 그 건물을 공시하는 등기로서 유효하다고 봄이 타당할 것으로 보입니다.

이와 관련하여 우리 대법원 또한 "건물에 관한 소유권보존등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서 효력이 있는지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정되는 것이고, 건물이 증축된 경우에 증축 부분의 기존 건물에 부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다”라고 판시하였는바(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결), 이점 참고하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.