실거주를 이유로 갱신거절 후 주택을 매도한 경우 임대인의 손해배상책임 여부

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는, 임대인이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신권행사에도 불구하고 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있고, 같은조 제5항은 만약 임대인이 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야한다고 규정하고 있습니다.

 

그렇다면 임대인이 실제 거주하겠다는 이유로 계약갱신을 거절한 후 해당 주택을 매도한 경우는 어떨까요?

 

이는 위 제5항에서 실거주를 이유로 갱신거절 후 제3자에게 임대한 경우에 손해배상을 해야한다고 명확하게 규정하고 있으나, 매도한 경우에 관하여는 명문의 규정을 두고 있지 않기 때문에 문제가 되었습니다.

 

이러한 사안에 관하여  2023. 1. 24. 하급심(서울중앙지법) 판결에서는 임대인의 갱신거절행위가 임차인의 계약갱신권을 침해한 불법행위라고 보고, 임차인이 다른 집을 임대하면서 추가로 부담하게 된 월세, 이사비, 중개수수료 등 총 2861만원을 지급하라고 선고하였습니다. 그 이유는 "임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유인 ‘임대인이 실제 거주하려는 경우’는 아직 발생하지 않은 장래의 일에 대한 임대인의 주관적 의도를 그 바탕으로 하고, 임차인 쪽에서는 이를 정확히 알기 어려운 사정이 있는데 실거주한다는 사유를 제한 없이 인정한다면 계약 갱신 거절이 남용돼 사실상 계약갱신요구권의 의미가 퇴색될 우려가 있다"는 것이었습니다.

 

한편, 우리 대법원은 2022. 12. 19.경 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 집주인이 바뀐 경우 새 집주인도 계약갱신기간 중(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 선고한 바 있는데(대법원 2021다266631 판결), 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 8호의 '임대인'의 의미를 임차인이 계약갱신 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 옛 임대인이 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다는 점을 고려하면 임대인의 지위를 승계한 양수인이 실제 거주하려는 경우에는 위 8호의 사유를 주장할 수 있다고 봐야 한다는 것이 이유였습니다. 그러나 위 대법원 판결은 집주인인 임대인이 임대차계약 갱신기간 중에 바뀐 경우로서, 앞서 살펴본 하급심과 같이 계약갱신기간 이후에 집주인인 임대인이 주택을 제3자에게 매각한 경우와는 사례를 달리하는 것이므로, 이점 참고하시면 좋을 것 같습니다.