상가건물 임대차의 대항력 및 우선변제권 요건으로서의 사업자등록(상가건물 일부 임대차, 도면)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다. 

 

상가건물임대차의 경우에 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 건물 인도 및 사업자등록을 신청하여야하고, 나아가 우선변제권까지 취득하기 위해서는 위와 같은 대항요건 뿐만 아니라 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자까지 받아야 하는데요(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

 

이 때 위와 같은 사업자등록은 그 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상거건물에 대한 등기부상의 표시와 일치하여야 제3자에 대한 관계에서 유효한 공시방법이 될 수 있다는 것이 우리 대법원의 태도입니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결),

 

한편 사업자가 상가건물 일부를 임차하는 경우에는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면까지 첨부하여야 유효한 임대차의 공시방법이 된다는 것이 우리 대법원의 원칙적인 태도이고, 다만  그와 같은 도면을 첨부하지 않았더라도 예컨대 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결).

 

따라서 상가건물을 임차하는 임차인의 경우에는 위와 같은 점을 참고하시어 대항력 및 우선변제권 취득에 만전을 기하시기 바라며, 상가건물의 일부를 임차하는 임차인의 경우에는 사업자등록시 그 임차 부분을 표시한 도면까지 첨부하여야 한다는 점 특히 유념하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.