배당절차에서 가장임차인(소액임차인)을 배제하려면?(배당이의, 사해행위취소)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 주택임대차보호법은 임차인이 주택에 대한 경매신청 등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 마친 때에는 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하여 소액보증금에 대한 최우선변제권을 보장하고 있는데요(동법 제8조). 이는 소액보증금에 대한 최우선변제권을 인정함으로써 국민들의 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것입니다.

  

그러나 위와 같은 소액보증금에 대한 최우선변제권은 그 좋은 취지와는 달리, 경매실무에서 소액보증금 상당액을 편취하기 위한 수단으로 악용되는 경우가 많은데요. 그것이 바로 소액보증금을 노린 가장임차인들입니다.

  

이와 같은 가장임차인들은 채무자(또는 소유자)와 짜고 임대차계약서를 거짓으로 작성할 뿐 임대차보증금 조차 실제로 지급하지 않는 경우가 많으므로, 채권자들로서는 ① 우선 배당기일에 출석하여 위와 같은 가장임차인의 배당부분에 이의를 한 후 ② 배당이의의 소를 제기하여 ③ 그 배당이의 소송절차에서 위 가장임차인을 상대로 위 소액임대차가 통정허위표시로써 무효임를 주장하며 배당표 경정을 청구하면 족한 경우가 많습니다(민법 제108조, 민사집행법 제151조, 제154조).

 

그러나 경우에 따라서는 가장임차인들이 증빙자료를 상당히 잘 구비하여 통정허위표시로써 무효임을 주장하기가 수월하지 않은 경우도 있는데, 이와 같은 경우에는 아래 대법원 판례에 비추어 사해행위로서 취소를 구하는 것이 보다 효과적인 방법이 될 수 있습니다.

 

▶︎ 참고 판례 - 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결
[1] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다. 
[2] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.

 

 

다만 위와 같은 사해행위의 취소는 법원에 소를 제기하는 방법으로 청구할 수 있을 뿐, 소송상의 공격방어방법으로 주장할 수는 없는 것이므로(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다8393 판결), 배당절차에서 가장임차인(소액임차인)을 배제하고자 하는 채권자로서는 단순히 배당이의 소의 절차내에서 해당 임차권설정행위가 사해행위로서 취소되어야 한다는 점을 주장하는 것만으로는 부족하고, 그와 같은 배당이의의 소에 병합하여 사해행위 취소의 소를 제기하여야 한다고 할 것이니, 이 점 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.