주택의 소액전차인도 보증금에 관하여 최우선변제권이 있을까?(주택임대차보호법, 전대차)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 주택임대차보호법은 ① 주택인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에서 해당 임차주택(대지 포함)의 환가가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고(동법 제3조의 2 제2항), ② 나아가 해당 주택에 대한 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 소액임차인의 경우 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(이른바 소액임차인의 최우선변제권)고 규정하고 있는데요(동법 제8조).

 

한편 우리 민사집행법은 위와 같이 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다고 규정하고(민사집행법 제88조), 그와 같은 우선변제권이 있는 채권자가 배당요구의 종기까지 배당요구 한 경우에는 그 채권자에게 배당을 실시한다고 규정하고 있습니다(민사집행법 제148조).

(※ 주택임대차보호법상의 소액임차인의 범위 및 인정되는 우선변제권의 한도는 이전에 게시한 "내 주택임대차보증금 지키기 #2 - 소액임대차보증금"(☜여기를 클릭~!!)이라는 글을 참고하시기 바랍니다)

 

1. 그렇다면 임차인이 아닌 전차인의 경우에도 소액임차인으로서 우선변제권을 주장하며 경매절차에서 직접 배당요구를 할 수 있는 것일까요? 

 

이에 대하여는 명시적인 규정이 없어 해석상 논란의 여지가 있으며, 아직 대법원 판례는 없는 것으로 보입니다. 다만 하급심 판례 중에는 전대인(임차인)이 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로 부터 적법하게(즉, 임대인의 동의를 받아) 전차한 소액전차인은 위 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권(필자 주 : 소액보증금에 관한 최우선변제권)이 있다고 판시한 판례가 있고(대전고등법원 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결), 실무도 이에 따르고 있는 것으로 보입니다{법원실무제요 민사집행법[Ⅱ], 470쪽 , 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10)}.

 

▶︎ 하급심 판례 - 대전고등법원 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결 : "소액임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인에게도 우선변제권이 인정되는지에 관하여 보건대, 소액보증금에 관한 우선변제권의 권리는 주택임대차보호법 제8조에 의하여 물권적 성질을 갖는 강력한 권리로 승격되었다고 할 것이므로, 서민 보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차인도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 권리를 갖는다고 해석하여야 한다. 따라서 주택이 전대된 경우 그 전대차가 적법하고 전대인(임차인)이 우선 변제권 있는 소액임차인일 경우에는 전차인도 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보아 우선변제권이 인정된다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다" (※ 피고가 "전차인은 임대인인 주택소유자에게 전대차보증금의 반환을 직접 청구할 수 없다는 이유로 전차인은 주택의 환가대금인 낙찰대금으로부터 우선변제받을 수 없다"고 주장한 사안)

 

 

따라서 전대인(임차인)이 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하고, 나아가 그 임차인으로부터 적법하게(즉, 임대인이 동의를 받아) 전차한 소액전차인은  해당 경매절차에서 주택임대차보호법상의 소액임차인로서(임차인의 우선변제권을 대위행사하지 아니하고) 직접 자신의 이름으로 배당요구를 할 수 있으므로, 이 점 유념하시기 바랍니다.

 

 

2. 그렇다면 위와 같은 소액전차인이 아닌 전차인의 경우에는 어떻게 자신의 보증금을 확보할 수 있는 것일까요? 

 

결론부터 말씀드리면, 전대인(임차인)의 우선변제권을 대위행사하는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 즉, 우리 대법원은 주택임대차보호법에 따른 주택인도와 주민등록을 갖춘 주택임차인이 적법하게 전대하여, 전차인에게 그 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 진 경우에는, 전차인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권(소액임차보증금에 대한 우선변제권 포함)을 대위행사할 수 있다고 판시하고 있는바, 이 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 : "주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항(임대차보증금) 및 같은 법 제8조 제1항(소액보증금)에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다".

 

 

이와 같이 오늘은 전차인이 경매절차에서 자신의 임대차보증금을 확보하 수 있는 방법에 대하여 알아보았는데요. 특히 소액임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인의 경우에는 그 전차인도 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보아 우선변제권이 인정된다는 점 유념하시어 자신의 권리행사에 만전을 기하시기 바랍니다. 감사합니다.