김동현 변호사의 올댓로

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서, 같은 항 제8호에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로써 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 들고 있는데요.이와 같은 주택임대차 계약갱신요구 거절 사유로서 실거주 요건에 대한 증명책임이 누구에게 있고, 어느정도까지 증명되어야 인정되는 것인지 의문이 있을 수 있습니다.이와 관련하여 우리 대법원은 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 상가건물 임대차보호법은 일정한 보증금액 이하의 상가 건물 임대차와 관련하여, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 그 당시 차임 또는 보증금이 상당하지 않은 경우 임대인은 그 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 없도록 규정하고 있는데요(상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조 제3항 단서, 제11조). 이와 관련하여 우리 대법원은 설령 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전의 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니라고 하면서, 그 경우에도 차임 또는 보증금의 증액 상한 제한을 규정하고 있는 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용된다고 보고 있습니다(대법원 20..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 대상청구권이란 이행불능으로 인하여 채무자가 이행의 목적물에 갈음하는 이익을 취득하는 경우 채권자가 채무자에게 그 이익을 대신 청구할 수 있는 권리를 의미하는데요. 예를 들면 매매대상의 토지가 계약체결 후 매수인에게 인도되기 전에 수용되어 매도인이 그 수용보상금을 지급받은 경우, 매수인이 이행불능이 된 토지 인도 대신에 매도인에게 그 토지에 갈음한 이익인 수용보상금을 청구할 수 있는 권리가 바로 대상청구권입니다. 이에 대하여는 우리 민법에 명문의 규정이 없으므로, 이를 인정할 수 있는지 학설상으로 다툼이 있으나, 우리 대법원은 대상청구권을 인정하는 입장입니다(대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결 등).▶︎ 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 ..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 주택임대차보호법 제8조는 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다"라고 규정함으로써, 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인에 대하여 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권에 우선하여 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 부여하고 있는데요. 따라서 이러한 권리를 부여받기 위해서는 ① 우선 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인에 해당하여야 하고, ② 임차건물에 대한 경매신청등기가 있을 때까지 주택 인도를 받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 이와 관련하여 현행(2023. 2. 21. 시행) 주택임대차보호법 시행령에 따른 최우선변제 대상 임차인의 범위 및 ..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 규정함으로써 점유취득시효 완성에 의한 소유권 취득을 인정하고 있는 한편, 같은 법 제197조 제1항은 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다"라고 규정하여 점유자의 점유를 소유의 의사에 의한 점유, 즉 자주점유로 추정하고 있습니다. 그렇다면, 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수・취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유하여 온 경우에도 점유취득시효의 완성을 이유로 그 소유권을 취득할 수 있을까요? 이는 그와 같은 인접 토지에 대한 점유를 점유취득시..

안녕하세요김동현 변호사입니다. 우리나라 부동산 값이 너무 비싸지요? 그렇다보니 사회초년생들은 어쩔 수 없이 주택을 임대하여 생활할 수 밖에 없는 경우가 많습니다. 그런데 이렇게 주택을 임차할 때에도 목돈이 드는데, 그게 바로 '임대차보증금'입니다. 임대차보증금이 적지 않은 돈이다보니 이를 마련하기도 쉽지않지만, 설사 마련했다하더라도 혹시 돌려받지 못하면 어쩌나 하며 겁을 내는 임차인들이 많은 것이 사실입니다. 이러한 걱정을 훌훌 털어버리기 위해서라도 임대차계약을 체결할 때에는 자신의 임대차보증금에 대한 우선변제권을 확실히 확보해놓아야 할 것입니다. 이와 같이 임대차보증금의 우선변제권을 확보하기 위해서는 임대차계약 체결 후, ① 주택을 인도받고, ② 해당 주소지의 주민센터에서 주민등록을 마친 후, ③ 임..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 기존에는 임차인이 법원으로부터 임차권등기명령을 받아도 임대인에게 송달되지 않는 경우 임차권등기를 할 수 없었기 때문에 임대인이 임차권등기명령의 송달을 회피하거나 임대인의 주소가 불명인 경우 그 임차권등기명령이 임대인에게 송달될 때까지 임차인이 이사를 하지 못하고 기다려야 하는 문제가 있었는데요. 이러한 문제를 개선하기 위하여 2023. 4. 18. 개정된 주택임대차보호법은 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 하였으나(※ 주택임대차보호법 제3조의3 제3항 준용규정에 '가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다'고 규정한 민사집행법 제292조 제3항을 추가한 것임), 그 시행시기는 위 개정법의 공포 후 6개월이 경과한 202..

안녕하세요. 김동현 변호사입니다. 가집행선고부 판결에 대하여 강제집행정지신청은 상소를 제기하면서 하여야 하는데요. 이 경우 불복하는 이유로 내세운 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고, 사실에 대한 소명이 있는 때에는 법원은 통상 담보를 제공하게 하고 강제집행정지를 명하고 있는 것이 실무입니다.그러면 위와 같은 강제집행정지결정(담보제공명령 포함)에 대하여는 불복할 수 있을까요?이에 대하여 우리 민사소송법 제500조는 강제집행정지결정에 대하여는 불복할 수 없다고 규정하고 있으므로, 이에 대하여는 일반항고 또는 즉시항고로 불복할 수 없고 예외적으로 재판에 영향을 미친 헌법 위반이 있거나, 재판의 전제가 된 명령・규칙・처분의 헌법 또는 법률의 위반여부에 대한 판단이 부당한 것을 이유로 하는 때에만 대법..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 민법은 제186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"라고 규정하고 있는데요. 따라서 부동산을 매수하는 방법으로 소유권을 취득하려면, 단순히 매매계약체결과 그 매매대금 지급만으로는 부족하고, 그에 관한 소유권이전등기까지 마쳐야 비로소 그 소유권을 취득할 수 있습니다. 그리고 이 때 그 등기는 소유권을 취득하려는 바로 그 부동산에 관한 등기이어야 함은 두말할 필요가 없을 것인데요. 그런데 종종 건물등기와 실제 건물 사이의 현황이 서로 불일치하는 경우가 있고, 이러한 경우 그 등기를 바로 그 건물에 관한 유효한 등기로 볼 수 있는지 문제가 될 수 있습니다.생각해보건대, 우리 부동산등기법은 등기와 실제 건물이 불일치하는 경우 그..

안녕하세요.김동현 변호사입니다. 우리 상법 제401조 제1항은 "이사가 고의 또는 중대한 과실로 그 임무를 게을리한 때에는 그 이사는 제3자에 대하여 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정하고 있는데요. 이와 과련하여 우리 대법원은 "원래 이사는 회사의 위임에 따라 회사에 대하여 수임자로서 선량한 관리자의 주의의무를 질뿐 제3자와의 관계에 있어서 위 의무에 위반하여 손해를 가하였다 하더라도 당연히 손해배상의무가 생기는 것은 아니로되 경제사회에 있어서의 중요한 지위에 있는 주식회사의 활동이 그 기관인 이사의 직무집행에 의존하는 것을 고려하여 제3자를 보호하고자 이사의 악의 또는 중대한 과실로 인하여 위 의무에 위반하여 제3자에게 손해를 입힌 때에는 위 이사의 악의 또는 중과실로 인한 임무 해태행위와..