상가임대차 대항력! 이제는 보증금 액수에 관계없이 인정된다.(2015. 5. 13.자 상가임대차보호법 개정)

안녕하세요.
김동현 변호사입니다.

 

일반적으로 채권은 특정한 채무자에 대하여만 주장할 수 있는 권리인데요. 임대차관계 또한 채권관계이므로 임대인과 임차인은 자신의 권리를 그 둘 사이에 한하여 주장할 수 있는 것이 원칙입니다.

 

그런데 위와 같은 원칙을 고수할 경우에는 임차인의 지위가 불안정해질 수밖에 없는데요. 즉 건물의 소유자인 임대인이 그 건물을 제3자에게 양도해버린 경우, 임차인은 채무자인 임대인을 상대로 하여서만 임대차관계를 주장할 수 있기 때문에 기존 임차인에게 손해배상청구를 할 수 있음은 별론으로 하고 제3자에게 기존 임대차관계를 주장할 수 없기 때문에 임차목적물을 제3자에게 반환해주어야 하는 불안한 지위를 가질 수밖에 없기 때문입니다.

 

이러한 문제점으로 인하여 주택임대차보호법은 종래 임차주택을 인도 받은 후 주민등록(전입신고)을 하면 그 이후 주택의 소유권을 양수한 제3자에 대하여도 임대차관계를 주장할 수 있도록 법적 장치를 마련하였는데요. 이를 주택임차인의 대항력이라고 합니다. 이는 주택임차인을 보호하기 위하여 입법적으로 채권관계의 원칙에 변형을 가한 예외적인 것으로서, '채권의 물권화' 현상이라고 부르기도 하는 것입니다.

 

그러나 종래 상가건물 임대차의 경우에는 일정한 보증금액를 초과하지 아니하는 상가건물임대차의 경우에만 대항력을 인정하여 왔기 때문에, 일정한 보증금액을 초과하는 임차상가 건물이 매각된 경우 해당 상가임차인이 위 건물의 새로운 소유권자에게 임차권을 주장할 수 없어 그 지위가 매우 불안정할 수밖에 없었는데요. 

 

이러한 문제점을 해결하고자 2015. 5. 13.자 개정 상가건물임대차보호법은 상가임차권의 대항력을 보증금의 액수와 상관없이 모든 상가임대차에 적용되도록 개정하기에 이르렀습니다.

 

이에 따라 2015. 5. 13. 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차의 경우, 해당 임차건물의 인도와 해당 임차건물의 주소로 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여도 상가임차권을 주장할 수 있게 되었으며, 상가임차인이 그와 같은 대항력을 갖춘 이후 해당 상가건물을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되게 되었습니다(동법 제2조 제3항, 제3조).

 

다만 주택임대차의 경우 보증금의 액수에 상관없이 일정한 요건을 갖추기만 하면 임차보증금의 우선변제권이 인정되나, 상가건물임대차의 경우 임차보증금의 우선변제권은 이번 개정법에서도 여전히 일정한 보증금액을 초과하지 아니하는 상가임대차의 경우에만 인정되는 바, 이 점 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.