임차인(세입자)가 임차건물에 관한 화재보험을 체결할 때 주의해야할 사항은?(피보험자, 임차자 배상책임보장 특별약관, 책임보험)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

임차인이 건물을 임차하여 사용하는 경우, 임차건물의 화재로 인하여 발생할 수 있는 위험을 최소화하기 위하여 임차인이 직접 자신의 소유가 아닌 임차건물에 관하여 화재보험을 체결하고 보험료를 납부하는 경우가 적지 않은데요.

 

그러나 이와 같이 임차인이 임차건물에 관하여 화재보험을 체결할 때에는 무엇보다 주의해야할 점이 있습니다. 그것은 바로 ① 화재보험의 '피보험자(보험금 수령자)'를 '임차인 자신 명의'로 명확히 해두거나, ② 나아가 임차건물의 화재로 인하여 임차인이 임대인에게 손해배상의무를 부담하게 됨으로서 입게 되는 손해를 보상해주는 '책임보험'의 특약(ex - 임차자 배상책임보장 특별약관)을 추가할 필요가 있다는 것입니다. 

 

즉, 화재보험을 체결함에 있는 경우 '보험의 목적물'과 '위험의 종류'만 정해져 있고, '피보험자(보험금 수령권자)'와 '피보험이익(보험이 부보하는 위험이 발생하지 않음으로써 얻게되는 경제적 이익)'이 명확하지 않은 경우가 종종 있는데, 이러한 경우에는 '보험의 목적물'의 소유자(임대인)와 보험계약자(임차인)가 일치하지 아니하여 그 보험계약이 보험계약자인 임차인 자신을 위한 것인지 아니면 타인인 임대인을 위한 것인지 여부가 불명하게 되기 때문입니다.

 

이러한 경우 해당 화재보험이 임차인 자신을 위한 것인지 아니면 건물의 소유자인 임대인을 위한 것인지 여부는 결국 보험계약서 및 당사자가 보험계약의 내용으로 삼은 약관의 내용, 당사자가 보험계약을 체결하게 된 경위와 그 과정, 보험회사의 실무처리 관행 등 제반사정을 참작하여 결정될 수밖에 없게 되므로(대법원 2012. 4. 26. 선고 2011다94141 판결), 경우에 따라서는 화재보험을 체결한 임차인의 의도와는 달리 자신이 아닌 '임대인'이 피보험자(보험금 수령권자)로 결정될 위험이 있기 때문입니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다33496 판결
음식점을 경영하는 임차인이 임차건물과 그 안에 있는 시설 및 집기비품 등에 대하여 피보험자에 대하여는 명확한 언급이 없이 자신을 보험목적의 소유자로 기재하여 '사업안전종합보험'을 체결하였고, 그 보험계약에 편입된 약관상 보험회사는 보험에 가입한 물건이 입은 화재에 따른 손해, 소방손해, 피난손해 등을 보상하도록 되어 있는  사안에서, 원고(임차인)가 이 사건 보험계약을 체결하게 된 경위와 과정, 이 사건 보험계약의 내용으로 삼은 보통보험약관의 내용, 이 사건과 같이 보험계약자가 보험목적물의 소유자가 아닌 경우에 있어서 피고 보험회사의 실무처리 관행, 원고가 이 사건 보험계약을 체결하면서 맺은 특약의 내용 등에 비추어 볼 때 이 사건 보험계약 중 건물에 관한 부분은 임차인인 원고가 그 소유자를 위하여 체결한 타인을 위한 보험계약이므로, 원고(임차인)는 이 사건 건물 부분에 관한 보험금을 청구할 권리가 없다고 본 원심의 판단을 수긍한 사례

 

 

그리고 만약 해당 화재보험의 '피보험자(보험금 수령권자)'가 임차인이 아닌 임대인으로 결정되어버리면, 임대인이 보험회사로부터 보험금을 지급받게 되는 것은 그렇다고 치더라도, 문제는 임대인에게 보험금을 지급한 보험회사가 향후 임차인을 상대로 보험자 대위권을 행사하여 임대인의 임차인에 대한 손해배상청구권을 대위행사 할 수 있게 되므로 임차인으로서는 화재보험을 체결하고도 보험회사에게 화재에 따른 손해배상책임을 져야하는 황당한 상황에 직면할 수 있게 되는 것입니다.

 

반면에 만약 임차인이 임차건물에 관한 화재보험을 체결하면서 '피보험자'로 임차인 자신을 명확히 해두었더라면, 임차인은 임차건물에 대한 화재발생 시 보험회사로부터 보험금을 직접 수령할 수 있을 뿐만 아니라, 보험회사는 '피보험자'인 임차인을 상대로 보험자대위권을 행사할 수도 없으므로(대법원 2012. 4. 26. 선고 94141 판결) 임차인이 임차건물에 화재보험을 체결하는 원래의 목적을 달성할 수 있게 되었을 것입니다.

 

더욱이 화재발생에 따른 임대인에 대한 손해배상책임을 면하기 위한 것에 보다 중점을 두고 보험을 체결하려고 하시는 경우라면, 위와 같은 화재보험을 체결하시면서 임차건물의 화재로 인하여 임차인이 임대인에게 손해배상의무를 부담하게 됨으로써 입게 되는 손해까지 보상하기로 하는 내용의 '책임보험'의 특약(ex - 임차자 배상책임보장 특별약관)을 하는 것이 보다 확실하고 안전한 방법이라고 할 것이니, 이점 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.