상가권리금! 이제는 법으로 보호된다.(2015. 5. 13.자 상가임대차보호법 개정, 주요내용, 권리금)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

권리금이란 통상 상가건물을 임차하려는 사람이 그 상가의 위치 등에 따른 영업상의 이점에 대한 대가로 임대인 또는 기존 임차인에게 보증금과 차임 이외에 별도로 지급한 금전으로서, 자신의 뒤를 이어 해당 상가에 들어오게될 새로운 임차인으로부터 그 상당액을 회수할 수 있을 것으로 기대하는 금전을 말합니다.

 

따라서 임대인 또는 기존 임차인에게 권리금을 지급한 현재의 임차인은 향후 자신의 뒤를 이어 들어오게 될 신규임차인으로부터 자신이 지급한 권리금 상당액을 회수할 수 있다고  믿을 수 밖에 없습니다.

 

그러나 지금까지는 임차인의 권리금 회수에 대한 권리가 법적으로 보장되지 않았기 때문에, 현재 임차인이 이전 임차인에게 상당한 액수의 권리금을 지급하였음에도 막상 자신은 그와 같은 권리금 상당의 금액을 신규 임차인으로부터 회수하지 못하게 되는 경우가 적지 않게 발생하여 온 것이 사실입니다.

 

그래서 우리 2015. 5. 13.자 개정  「상가건물 임대차보호법」은 위와 같은 임차인의 권리금 회수에 대한 기대를 법적으로 보장하는 내용의 규정을 신설하기에 이르렀는데요.

 

그 주요내용를 아래 표와 같이 정리하여 두었사오니, 관심있으신 분들은 이를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

 

개정내용		주요 내용	비고
권리금 회수기회 보호	시행일자	2015. 5. 13.	시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용
	적용범위	임대차보증금의 액수와 무관하게 적용	<제외 대상> 1. 국유재산 또는 공유재산 2. 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(※ 대부분의 대형 전통시장이 포함됨에 유의, ex - 남대문시장, 두산타워, 밀리오레 등)
	신규임차인을 주선할 권리	임대차기간이 끝나기 전까지 3개월 전부터 임대차종료시까지 임차인을 임대인에게 신규 임채인을 주선할 수 있음. 단, 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 함 (ex - 보증금 및 차임을 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보 등)	<적용 배제사유> 1. 임차인의 3기 차임액에 해당하는 금액 연체 2. 거짓이나 부정한 방법으로 임대차 3. 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공 4. 임대인 동의 없는 전대차 5. 임차인의 고의, 중대한 과실에 의한 임차건물 파손 6. 건물 전부 또는 일부 멸실로 임대차목적 달성 불능 7. 임대차계약체결 당시 공사시기 및 소유기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라 철거 또는 재건축 하는 경우 및 건물의 노후훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 그리고 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
	권리금회수 방해금지	<금지되는 임대인의 행위> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 이를 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 주변상가의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위	<임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유> 1. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 등을 지급할 자력이 없는 경우 2. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
	손해배상 청구권	<손해배상을 청구할 수 있는 경우> 1. 임대인이 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절한 경우 2. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수를 방해한 경우	<손해배상액의 한도> 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함