미등기의 아파트에 전세를 드는 경우, 임차인이 확인해 보아야할 사항(주택임대차, 임차인, 주의사항)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

새로 분양된 미등기 아파트에 전세를 들게 되는 경우가 있을 수 있는데요. 이 때에는 아직 부동산등기가 이루어진 상태가 아니어서, 부동산등기부를 통한 권리제한 상태의 확인이 불가능하다는 문제가 있습니다.

 

따라서 그와 같은 미등기 새아파트에 전세를 들 세입자는 아래와 같이 해당 아파트와 관련하여 권리제한상태 등이 존재하는지 여부를 좀 더 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

⃝ 임대인이 실제 아파트 계약자인지 여부 확인
⃝ 분양권에 가압류 등 권리제한관계가 있는지 여부 확인
⃝ 임대인의 분양계약서 사본 교부요청 및 그 보관
⃝  등기 전 전입신고 가능
⃝ 전세보증금액은 아파트 시세의 70% 이하가 안전(※ 선행 저당권 등이 있다면 그 채권액까지 합산한 금액의 70% 이하)

 

 

한편 아파트가 경매로 넘어가게 되는 경우 시세보다 낮은 금액에 매각되는 것이 일반적이므로, 전세보증금액은 아파트 시세의 70% 이하로하시는 것이 바람직 합니다. 다만, 해당 아파트의 선순위 담보권자가 있는 경우에는 그 담보채권액까지 포함한 금액이 아파트 시세의 70%이하가 되어야 한다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

그리고 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 갖추기 위해서는 전입신고를 반드시 하여야 하는데요. 미등기부동산의 경우라고 하더라도 사용승인이나 준공검사를 마친 경우에는 전입신고가가능하므로, 이점 참고하시어 전입신고는 가능한한 빨리 이루어질 수 있도록 하시기 바랍니다. 감사합니다.