다른 채권자가 신청한 부동산경매절차에서 배당받으려면?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

일반적으로 채무자가 채무를 이행하지 아니하는 경우 채권자는 채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결 등의 집행권원을 얻어 직접 채무자의 재산에 대하여 경매신청을 하거나, 채무자의 재산에 설정해 놓은 저당권 등을 실행하여 그 매각금액으르부터 채권의 만족을 얻게 되는데요.

 

그러나 경우에 따라서는 자신이 직접 위와 같은 절차를 진행하지 아니하고, 다른 채권자가 개시한 채무자에 대한 경매절차에 편승하여 그 매각금액으로부터 안분배당받는 방법으로 채권의 만족을 얻을 수도 있습니다.

 

이처럼 다른 채권자의 신청에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 그 재산의 매각대금에서 각 채권액에 안분하여 변제를 받으려는 집행법상의 행위를 배당요구라고 하는데요.

 

우리 민사집행법은 부동산 경매절차에 있어서 배당요구를 할 수 있는 채권자를 다음과 같이 규정하고, 그와 같은 채권자들이 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당절차에 참가 할 수 있도록 하고 있습니다.

 

▶︎ 배당요구를 하여 배당에 참가할 수 있는 채권자
 1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
 2. 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자
 3. 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자

 

 

위와 같이 배당요구를 하여 배당에 참가할 수 있는 채권자들의 면면을 살펴보면, ① 원칙적으로 소송절차를 거쳐 판결문 등을 받거나, 공정증서 등을 확보한 채권자이어야 하고, 그렇지 않다면 ② 해당 채권이 임금채권,  주택임대차보증금 반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권에 해당하거나, 만약 그것 또한 아니라면 ③ 적어도 경매개시결정 등기 후 배당요구 전에 가압류를 한 경우이어야 함을 알 수 있습니다.

 

그런데 통상 채권자들의 경우에는 우선변제권을 가지고 있지 않은 경우가 대부분이고, 뒤늦게 다른 채권자의 경매개시신청사실 등을 접하게 된 경우 시간적으로 소송을 통하여 판결문 등을 받는 것이 쉽지 않기 때문에, 일반채권자로서는 무엇보다 신속히 해당 부동산을 가압류하고 배당요구종기 전까지 배당요구를 함으로써 배당에 참가할 수 있도록 하여야함을 유념하셔야 할 것 같습니다.

 

한편 민사집행법은 다음과 같은 채권자들의 경우에는 예외적으로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당에 참가하는 것으로 규정하고 있습니다.

 

▶︎ 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가하는 채권자
 1. 배당요구 종기까지의 이중경매신청인
 2. 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
 3. 경매개시결정 등기 전에 등기된 담보권자ㆍ최선순위가 아닌 용익권자
 4. 경매개시결정등기 전에 체납처분에 의한 압류권자 

 

  

위와 같이 당연히 배당에 참가하는 채권자를 살펴보면, ① '배당요구 종기 전까지 이중경매신청'을 한 경우에는 사실상 직접 경매를 신청한 경우와 같고, ② 나머지 채권자들의 경우는 경매개시결정 등기 전에 가압류를 하는 등 경매개시결정 당시 등기부등본 등을 통하여 해당 채권자의 존재를 확인할 수 있는경우임을 알 수 있습니다.

 

이러한 채권자들의 경우에는 경매개시결정 전에 취한 가압류 등으로 해당채권자가 그 권리를 적극적으로 행사하고 있다고 볼 수 있고, 그러한 권리행사에는 배당요구까지 당연히 포함된다고 볼 수 있으므로 별도의 배당요구절차가 없더라도 당연히 배당절차에 참가시키고 있는 것입니다.

 

이처럼 다른 채권자가 개시신청한 경매절차에서 배당받기 위해서는 ① 위와 같이 배당요구권자에 해당하여 배당요구를 하거나 ② 경매개시결정 등기 전에 가압류 등 적극적인 권리행사를 하여 당연히 배당요구권자에 포함되는 경우에 해당하여야 한다는 점 유념하시어, 해당절차에서 안분배당을 받을 기회를 놓치는 우를 범하지시 않도록 주의하시기 바랍니다.

 

특히 무엇보다 가압류채권자의 경우 ① 경매기시결정 등기 전에 가압류를 한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당절차에 참가하는 반면, ② 경매개시결정 등기 후에 가압류를 한 경우에는 반드시 배당요구종기 전까지 배당요구를 하여야 한다는 점을 유념하시어, 경매개시결정 등기 후 가압류만 하고 배당요구를 하지 않아 배당절차에서 배제되는 일이 발생하지 않도록 주의하셔야 할 것입니다. 감사합니다.