관리비 체납에 따른 단전, 단수! 관리규약에만 따르면 적법하다?

안녕하세요

김동현 변호사입니다.

 

보통 상가건물의 관리규약(또는 임대차계약서 등)을 보면 "차임 또는 관리비를 체납한 경우 단전, 단수를 할 수 있다"는 조항이 포함되어 있는 경우가 많은데요.

 

그렇다면 입자자대표회의 등 관리주체가 위와 같은 관리규약(또는 임대차계약 등)의 규정만을 근거로 차임 또는 관리비를 체납하고 있는 입주자나 임차인에게 단전, 단수 조치를 취한 경우 이는 법적으로 항상 정당성이 인정되는 것일까요?

 

그런데 문제는 그렇지 않다는데 있습니다.

즉 아래에서 살펴보는 바와 같이  관리규약에 단전, 단수 조치에 대한 근거가 있다고 하더라도 ① 경우에 따라 위법한 행위로 인정될 경우 불법행위로 인한 손해배상책임이 발생할 수 있고, ② 나아가 업무방해죄로 형사처벌까지 받게 될 수 있기 때문입니다.

 

1. 단전, 단수행위가 적법하기 위한 요건

 

그렇다면 단전, 단수행위가 적법하기 위해서는 어떠한 요건이 필요할까요? 우리 대법원은 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 : 단전, 단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약에 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다

 

 

따라서 단순히 관리규약에 근거 조항이 있다는 것으로는 부족하고 그와 같은 단전, 단수로 나아갈 수 밖에 없었던 정당한 사정이 존재해야 하는 것입니다.

 

이와 관련하여 대법원은 단전, 단수로 인한 업무방해죄로 기소된 사안에서 다음과 같이 판시한 바 있으므로 이를 참조하시면 위와 같은 정당한 사정에 대하여 대략적인 감을 잡으실 수 있을 것입니다.

 

▶︎ 참고판례
□ 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157판결 :  "호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체르 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전, 단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임 연체 등으로 공제되어 이미 남아 있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전, 단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아 있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전, 단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다"

□ 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732판결 : (※시장번영회 회장이 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라서 관리비 체납자의 점포에 대하여 실시한 단전조치는 정당행위로서 업무방해죄를 구성하지 아니한다고 한 사례)
 "시장번영회는 ▲▲▲종합시장 내의 상점소유자나 개점자 등으로 구성되어 있고, 그 관리규약에 따르면 3개월 이상 관리비를 연체하는 경우에는 사용자와 소유자에게 동시에 통보하고 미납할 때에는 단수, 단전 등의 불이익조치를 취할 수 있도록 규정하고 있으며, 피해자인 ○○○과 ○○○은 부부로서 ▲▲▲종합시장 내 경남상가 마동 23호, 24호, 25호를 연결하여 의류가게와 세탁소 등을 운영하면서 2000. 5. 무렵부터 관리비를 체납하고 있었고, ★★시와 한전에서는 시장번영회에 대하여 수도료와 전기료 등을 납부하지 아니하면 단수, 단전조치를 취하겠다고 예고하였으며, 이에 따라 시장번영회에서는 부득이 관리비 고액체납자들로부터 관리비를 효율적으로 징수하기 위하여 2001. 7. 24. 시장번영회 이사회를 열고 관리비의 고액체납자에 대하여 강력한 법적 조치와 함께 단수, 단전 등의 조치를 병행하기로 만장일치로 결의하였으며, 이에 따라 시장번영회 회장인 피고인이 사무국장인 공소외인에게 고액체납자들의 점포에 대하여 단전조치를 하도록 지시하여 공소외인이 위 상가의 전기단자함을 열고 ○○○과 ○○○의 점포에 공급되는 전기를 차단하는 조치를 취하였고, 한편 피고인이 단전조치를 취하기 전에 시장번영회에서 ○○○과 ○○○을 상대로 체납관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하고 그 채권을 보전하기 위하여 2000. 10. 10. 부동산가압류결정과 2001. 7. 24. 유체동산가압류결정을 받게 되자 비로소 ○○○과 ○○○이 2001. 9. 15. 가압류해방금으로서 그 청구금액 상당을 창원지방법원 진주지원에 공탁한 것을 알 수 있다(이와 같은 가압류해방금은 가압류의 목적물에 갈음하는 것으로 가압류해방금이 공탁되면 그 가압류의 효력이 채무자가 가지는 공탁금회수청구권에 존속하게 되는 것에 불과하여 변제로서의 효력이 없다). 사정이 이러하다면, 피고인이 단전조치를 하게 된 경위는 단전조치 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니고 오로지 시장번영회의 관리규정에 따라 체납된 관리비를 효율적으로 징수하기 위한 제재수단으로서 이사회의 결의에 따라서 적법하게 실시한 것이고, 그와 같은 관리규정의 내용은 시장번영회를 운영하기 위한 효과적인 규제로서 그 구성원들의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 피고인이 이현권 등이 연체된 관리비를 시장번영회에 직접 납부하지 아니하고 법원에 공탁하였다는 이유로 단전조치를 지시한 것으로도 보이지 아니하므로 피고인의 행위는 그 동기와 목적, 그 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 충분하다"

 

 

2. 단전, 단수가 위법한 경우 관리비채무를 부담하는지 여부

 

그렇다면 이와 같은 단전, 단수 기간동안 발생한 관리비채무는 어떻게 되는 것일까요?

 

결론적으로 말씀드리면, 위법한 단전, 단수로 인하여 건물을 사용수익하지 못한 경우에는 그 기간동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않으며, 다만 이와 같은 관리비채무를 부담하지 않는다는 점은 위법한 단전, 단수로 인한 손해배상청구에 있어서 손익상계의 문제로 고려되면 충분하다는 것이 우리 대법원의 태도입니다(2006. 6. 29. 선고 2004다3598판결)

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598판결 : "집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전, 단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용, 수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다"

 

 

3. 단전, 단수가 위법할 경우 손해배생액의 범위

 

그리고 단전, 단수가 위법할 경우 그에 따른 손해배상액은 특별한 사정이 없는 한 당해 부동산의 사용, 수익하지 못함으로써 입게 되는 손해로서 임료 상당액이라고 할 것입니다(서울고등법원 2003. 12. 12. 선고 2003나12498판결).

 

다만 그 이외에 단전, 단수로 인하여 영업손실을 입게 되었고 그러한 사정을 단전, 단수를 취한 관리주체가 미리 알고 있었다는 점을 입증하면 그에 따른 손해도 청구 가능할 것으로 보입니다.

 

 

4. 결론

 

이처럼 단순히 관리규약(또는 임대차계약서 등)에 근거가 있다는 이유만으로 안이하게 단전, 단수를 실시할 경우, 경우에 따라 불법행위로 인한 손해배상책임이 발생하거나 업무방해죄로 처벌받을 수 있다는 점 유념하시어 불필요한 법적 분쟁에 휘말리지 않도록 주의하시기 바랍니다.