500세대 이상인 아파트입주자대표회의 회장도 해당 선거구(동) 주민의 과반수만으로 해임된다?

안녕하세요

김동현 변호사입니다.

 

제가 어릴 때에만 하더라도 아파트에 사는 사람들이 매우 드물었는데요. 하지만 요즘에는 아파트라는 주거형태가 우리들에게 너무나도 익숙해졌고, 또한 수많은 사람들이 이러한 아파트라는 주거공간에서 자신들의 삶을 영위해 가고  있습니다.

 

그런데 이러한 아파트라는 주거공간은 여러 사람들이 함께 모여사는 '공동주택'의 형태이기 때문에 아파트의 공용부분, 즉 계단이나 옥상, 엘리베이터 등 각종 시설 등의 관리를 어떻게 할 것인지부터 그 밖의 다양한 분쟁을 어떻게 해결할 것인가라는 문제가 필연적으로 발생할 수 밖에 없습니다.

 

그래서 우리 『주택법』제44조는  시ㆍ도지사에게 공동주택의 관리 또는 사용에 관한여 준거가 되는 '공동주택관리규약의 준칙'을 정하도록 하여,  입주자와 사용자로 하여금 위 관리규약의 준칙을 참조하여 '관리규약'을 정하도록 하고 있는 것입니다.

 

그런데  공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 당해 입주예정자의 과반수가 서면 동의하는 방법으로 이를 결정하는데요. 이러한 최초의 관리규약의 경우에는 시,도지사가 정한 '공동주택관리규약의 준칙'의 내용을 그대로 사용하는 경우가 거의 대부분입니다.

 

그러면 이제 본격적으로 위와 같은 '공동주택 관리규약 준칙' 중에서 오늘 제가 이야기해 드리고자 하는 '500세대 이상 공동주택의 입주자대표회의 회장에 대한 해임방법'과 관련한 규정을 알아보도록 하겠습니다.

 

'서울특별시의 공동주택관리규약의 준칙'에 따르면 입주자대표회의 임원의 해임과 관련하여 ① 해임사유에 해당할 경우 입주자대표회의의 구성원의 과반수 찬성으로 그 '직위'를 해제할 수 있고, ② 한편 입주자대표회의의 임원은 동별 대표자의 지위도 가지고  있는 것과 관련하여 해당 선거구 입주자 등의 과반수 찬성으로 동별 대표자를 해임한 경우에는 임원의 지위까지도 상실되도록 하고 있을 뿐, 다른 선거구 입주자들에게는 직접 입주자대표회의의 임원을 해임할 수 있는 의결권이 없다는 특징이 있습니다.

 

▶︎ 참조 - 서울특별시 공동주택관리규약 준칙
제19조【임원의 구성】 ① 영 제50조제5항에 따라 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 둔다.
1. 회장 1인
2. 감사 〇인
3. 이사 〇인
② 규칙 제21조제2항에 따라 입주자대표회의 임원의 임기는 해당 동별 대표자의 임기동안으로 하며, 동별 대표자의 자격을 상실한 때에는 임원자격도 상실된다. 
③ 규칙 제21조제4항에 따라 이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한(사임,직무정지 등) 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 이사 중 연장자 순서로 그 직무를 대행하여 수행한다. 다만 대행자는 입주자대표회의 일상적인 업무만을 대행한다.

제20조【동별 대표자 등의 해임 및 결격사유 등】① 영 제50조제4항제9호에 따른 동별 대표자 및 임원의 해임사유는 다음 각 호와 같다.
1. 주택법령 및 공동주택관리에 관계된 법령을 위반한 때
2. 이 규약 및 선거관리위원회 규정을 위반한 때
3. 관리비등을 횡령한 때
4. 고의 또는 중대한 과실로 공용시설물을 멸실․훼손 및 손상하여 입주자에게 손해를 가한 때
5. 주택관리업무와 관련하여 폭력행위로 벌금형 이상을 선고받은 때
6. 주택관리업자, 공사 또는 용역업자 선정과 관련하여 해당업체에 입찰정보를 제공하거나, 관리주체에 낙찰압력을 행사 하는 등 입찰의 공정을 훼손하거나 금품을 수수한때
② 동별 대표자가 제1항의 해임사유에 해당할 때에는 해당 선거구의 10분의 1 이상의 입주자등 또는 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 선거관리위위원회에 해임절차의 진행을 요청할 수 있다.
③ 제2항에 따른 해임은 해당 선거구 입주자등의 과반수 찬성으로 결정한다. 이 경우 해임된 동별 대표자는 임원의 지위까지도 모두 상실된다.
④ 입주자대표회의의 임원이 제1항의 해임사유에 해당할 때에는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 그 직위를 해제할 수 있다.
⑤ 제2항에 따라 해임을 요청받은 선거관리위위원회는 해임사유와 해임 당사자가 제출한 소명자료(제출한 경우에 한한다)를 해당 선거구의 입주자등에게 미리 공개하고, 해당 선거구의 입주자등을 상대로 투표절차를 진행하여야 한다.
⑥ 동별대표자의 결격사유는 영 제50조제4항에 따른다.

 

 

그런데 문제는 500세대 이상인 공동주택의 경우에 발생하게 되는데, 그것은 바로 보통 입주자대표회의의 임원의 경우에는 입주자대표회의 구성원들이 선출하게 되어있는 반면에 500세대 이상인 공동주택의 경우 입주자대표회의의 회장은 전체 입주자등의 선거로 선출하게끔 되어 있는 것입니다.

 

▶︎ 참고법령 - 주택법 시행령
제50조(입주자대표회의의 구성 등)
①~④ 생략
⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.  <개정 2010.7.6>
1. 회장 1명
2. 감사 1명 이상
3. 이사 2명 이상
⑥ 제5항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다.  <신설 2010.7.6, 2010.11.10>
1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출
2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출
⑦~⑧ 생략

 

 

그렇다면 위와 같이 전체 입주자들의 선거로 선출되어 민주적 정당성을 가진 500세대 이상인 공동주택의 입주자대표회의의 회장의 경우에도 위와 같은 서울시 공동주택관리규약준칙 제20조 제3항에 의하여 전체 입주자가 아닌 해당 선거구의 입주자의 과반수의 결의만으로 임원의 지위를 상실하게 되는 것일까요?

 

결론부터 말씀드리면, 500세대 이상인 공동주택의 입주자대표회의 회장의 경우에도 서울시 공동주택관리규약준칙 제20조 제3항이 적용될 것으로 보입니다.

 

즉, 서울시 공동주택관리규약 준칙에 의하면 입주자대표회의의 임원(이하 ‘임원’이라 함)은 ① 동별대표자로서의 지위와 ② 임원으로서의 지위라는 2개의 지위를 가지고 있다고 할 것입니다.

 

그런데  동 준칙은 위와 같이 2개의 지위를 향유하는 임원의 경우 그 동별대표자로서의 지위에 관한 해임방식만을 규정하면서 그 임원으로서의 지위의 운명을 위 해임여부에 의존케 하고 있는바(동 준칙 제20조 제3항), 이는 임원이라고 할지라도 그 입주자들과의 관계에 있어서는 임원으로서의 지위보다 그 동별대표자로서의 지위를 앞세우려 하는데 그 규정취지가 있는 것으로 보입니다.

 

따라서 위와 같이 2개의 지위를 향유하는 임원에 대하여 입주자들이 그 해임을 원할 경우에는 그 동별대표자로서의 지위에 대한 해임결의방식에 의한 간접적인 방법으로 그 목적을 이룰 수 있다고 할 것이고, 직접적으로 그 임원으로서의 지위만을 박탈할 수 있는 권한은 동 준칙 제20조 제4항에 의하여 입주자대표회의에게 유보되어 있다고 할 것입니다.

 

다만 이러한 동 준칙의 규정이 500세대 이상인 공동주택의 경우에도 합당한지 여부는 그러한 규정이 적용되는지 여부와는 또다른 문제라고 할 수 있습니다.

 

즉, 위와 같은 동 준칙의 규정이 500세대 이상인 공동주택의 입주자대표회의의 회장이 가지는 민주적 정당성에 비추어 다소 문제가 있어 보이기는 하나, ① 주택법 시행령 제50조 제6항이 500세대 이상인 공동주택의 경우에는 입주자들이 동별대표자 중에서 입주자대표회의의 회장을 선출하도록 하여 그 민주적 정당성을 확보하도록 하고 있음에도 불구하고, 동 시행령 제57조 제1항 각호에서는 이와 같이 500세대 이상인 공동주택에서 선출된 입주자대표회의의 회장에 대한 특별한 해임방식을 시･도지사가 위 준칙을 정함에 있어서 필수적으로 포함시켜야 할 사항으로 규정하고 있지 아니하므로 이러한 부분이 불비된 준칙이라 하더라도 동 법령에 근거한 것으로 적법하다고 할 것이고, ② 500세대 이상인 공동주택의 입주자들이 이러한 준칙을 자신들의 관리규약으로 삼기로 합의한 이상 그러한 규약은 유효한 것으로서 그 적용이 있다고 해야 할 것이기 때문입니다.

 

그러나 위와 같은 문제점은 입주자들이 그들의 관리규약을 자신들의 공동주택의 실정에 맞게 개정하는 방법으로 적절히 해결할 수 있으며, 더 좋은 방법은 최초의 관리규약을 제정할 당시부터 위와 같은 공동주택의 실정을 반영하여 자신들에게 맞는 관리규약을 제정하는 것이라고 할 것입니다.

 

(주의 :  이는 법률적 견해의 하나이며, 법원의 판단은 이와 다를 수 있습니다)