유형적인 변경없이 타용도로 사용하는 것도 건축법상 용도변경에 해당할까?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 건축법은 건축물의 용도를 다음과 같이 규정하고, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정하도록 하고 있는데요(동법 제2조 제2항, 동법 시행령 제3조의 4, 별표1).

 

▶︎ 건축물의 용도 : 1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설 4. 제2종 근린생활시설 5. 문화 및 집회시설 6. 종교시설 7. 판매시설 8. 운수시설 9. 의료시설 10. 교육연구시설 11. 노유자(노유자: 노인 및 어린이)시설 12. 수련시설 13. 운동시설 14. 업무시설 15. 숙박시설 16. 위락(慰樂)시설 17. 공장 18. 창고시설 19. 위험물 저장 및 처리 시설 20. 자동차 관련 시설 21. 동물 및 식물 관련 시설 22. 자원순환 관련 시설 23. 교정(矯正) 및 군사 시설 24. 방송통신시설 25. 발전시설 26. 묘지 관련 시설 27. 관광 휴게시설 28. 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설

 

 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련).hwp

 

우리가 일상적으로 거주하거나 사용하고 있는 건물들은 모두 위와 같은 용도종류에 따라 분류가 되어 있으며, 건축 관련 법령은 그 건축물의 용도에 따른 건축기준을 마련하여, 내진등급 기준을 다르게 설정하거나, 설치해야 하는 복도, 계단, 출입구, 그 밖의 피난시설과 소화전, 저수조, 그 밖의 소화설비, 대지 안의 피난과 소화에 필요한 통로 등에 차이를 두고 있습니다.

 

이는 해당 건축물의 용도에 따라 건축기준을 달리함으로써 건축물의 안전, 기능, 환경, 미관을 향상시키기 위한 것인데요. 예를 들면 주거로 사용되는 단독주택이나 공동주택의 경우에는 상점 등과 같은 근린생활시설보다 확보해야하는 주차장의 수가 더 많도록 하거나, 문화 및 집회시설은 단독주택이나 공동주택보다 대피를 위한 시설을 더욱 갖추도록 하는 것과 같은 것입니다.

 

따라서 건축법은 기존에 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 경우에는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하도록 하여(동법 제19조), 해당 건물이 변경된 용도에 부합하는 건축기준을 충족하도록 하여 건축물의 안전을 확보하고 있습니다.

 

그리고 위와 같은 건축법에 위반하여 용도변경을 을 한 경우에는, 허가권자는 상당기간을 정하여 용도변경 그 밖에 필요한 조치를 명하는 것과 같은 위반 건축물에 대한 조치 및 이행강제금 등의 행정적 조치를 할 수 있을 뿐만 아니라(동법 제79조, 제80조), 위반행위자는 형사처벌(도시지역의 경우 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금)까지 받게 됩니다(동법 제108조, 제110조) 

 

그렇다면 만약 건축물에 유형적 변경을 전혀 가하지 아니하고, 타용도로 사용하는 것도 건축법상의 용도변경에 해당하는 것일까요?(※ 예를 들면 용도가 단독주택인 건물을 사무실(제2종 근린생활시설 또는 업무시설)로 사용하거나, 음식점(제1, 2종 근린생활시설)로 사용하는 경우가 그러한 것입입니다)

 

결론부터 말씀드리면, 건축법상 용도변경행위에 해당하며, 우리 대법원도 같은 태도입니다. 이는 건축물의 용도에 따라 그 건물이 안전을 위하여 갖추어야하는 건축기준이 달라진다는 점에 비추어보면 너무나도 당연한 것이라고 할 것입니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 1990. 4. 13. 선고 89도2525 판결 : 건축법 제48조, 같은법시행령 제99조 제1항에 규정한 건축물의 건축으로 보는 용도변경행위에는 같은법 시행령 부표, 각항, 각호에 정하여진 용도간 용도를 변경하는 행위자체뿐만 아니라 타용도로 사용하는 것까지를 포함한다고 할 것이고, 반드시 유형적인 변경을 수반하여야만 하는 것은 아니며 이미 유형적으로 용도변경된 건물의 승계인이 변경된 용도로 계속 사용하는 경우도 이에 해당한다

 

 

따라서 건축물을 이용하여 특정 사업 또는 영업을 준비하시는 분들은 위와 같은 점을 유념하시어, 해당 영업이 가능한 용도의 건축물을 임차하시거나, 건축물의 용도를 해당 영업이 가능한 용도로 적법하게 변경한 후 사업 또는 영업을 영위하시어 불필요한 법률문제로 고민하시는 일이 없으시기 바랍니다. 감사합니다.