안녕하세요.
김동현 변호사입니다.
우리 민법 제626조 제2항은 "임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다"라고 규정하고 있는데요. 여기서의 유익비를 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 의미합니다(대법원 1994. 9. 30. 선고 29420389, 20396 판결).
그렇다면, 임차인이 위와 같은 유익비를 지출하여 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존하는 경우에는 임대인에게 언제나 유익비상환청구를 할 수 있는 것일까요?
결론적으로 말씀드리자면, 그렇지 않을 가능성이 있으므로 유의하실 필요가 있어 보입니다.
왜냐하면, 실무상 임대차계약서에는 임차인이 임대차종료시 원상회복하여 임차목적물을 반환하여야 한다는 규정을 두고 있는 경우가 많은데, 우리 대법원은 아래 참고 판례와 같이 임차인이 임대차 종료시 원상복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우에는 이를 각종 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 볼 수 있다고 판시하고 있기 때문입니다(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결).
⬜︎ 참고 판례 - 대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결
건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.
다만, 우리 민법은 앞서 살펴본 유익비상환청구권과 함께 임차인의 원상회복의무도 규정하고 있으므로(민법 제654조, 제615조), 단순히 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 약정하였다고 하여 무조건적으로 유익비 상환청구권을 미리 포기하였다고 해석하는 것은 다소 무리가 있다고 생각됩니다.
⬜︎ 참고 법령 - 민법
민법 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시 킨 물건은 철거할 수 있다.
생각건대, 우리 민법이 위와 같이 임차인의 원상회복의무와 임차인의 유익비상환청구권을 동시에 규정하고 있는 것을 고려해본다면, 민법상의 임차인의 원상회복의무는 임차목적물이 기존보다 손상된 경우와 관련된 것이고, 이와 반대로 임차목적물이 개량된 경우에는 원상회복의무의 대상이 아닌 유익비상환청구의 문제로 보는 것이 타당하지 않나 싶습니다.
⬜︎ 비교 - 일본 민법
참고로, 일본 민법은 아래 규정과 같이 임차목적물이 기존보다 손상된 경우를 전제로 하여 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있습니다.
（賃借人の原状回復義務）
第六百二十一条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の 経年変化を除く。 以下この条において同じ。）がある場合において、 賃貸借が終了したときは、 その損傷を原状に復する義務を負う。 ただし、 その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、 この限りでない。
(임차인의 원상회복의무)
제621조 임차인은 임차물을 수령한 후에 이에 발생한 손상[통상적인 사용 및 수익으로 인하여 발생한 임차물의 손모(=써서 닳아 없어짐) 및 임차물의 시간경과에 따른 변화를 제외한다. 이하 본 조에서 같다]이 있을 경우에, 임대차가 종료된 경우에는, 그 손상을 원상으로 회복할 의무를 진다. 다만, 그 손상이 임차인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유에 의한 것인 때에는 그러하지 아니하다.
따라서 임대차계약서상에 원상복구약정이 있다고 하더라도 계약서의 문언과 계약 당시의 제반사정을 고려하여 볼 때 단순히 민법상의 원상회복의무의 내용을 되풀이 하고 있는 것에 불과하다고 판단되는 경우에는 그 약정만으로 임차인이 유익비상환청구권을 미리 포기했다고 볼 수 없을 것이나, 그와 달리 해당 약정이 임차목적물이 손상된 경우 뿐만 아니라 임차목적물의 가공 등으로 인해 가치가 증가한 경우에도 원상복구를 해서 반환한다는 의미라고 인정할 수 있는 경우(예 : 임대차계약 당시 임차인이 임차목적물을 카페로 사용하기 위하여 새롭게 인테리어를 할 것임을 쌍방이 인지한 상태로 임대차계약을 체결하면서 임대차관계 종료시 위 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우 등)에는 임차인이 유익비상환청구권을 미리 포기했다고 해석할 수 있는 경우도 충분히 있을 수 있을 것으로 보이는바, 이 점 참고하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
