구분점포(아케이드 상가)의 경계벽(경계표지) 등이 철거된 경우 그 등기는 유효할까?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

요즘 대형 건물 들의 지하상가를 보면 통유리 등으로 점포가 구분되어 있고, 이러한 점포가 개개의 소유권의 대상으로 등기되어 있는 것을 쉽게 찾아볼 수 있는데요.

 

이는 우리 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 및 '동법 시행령'이 상가건물의 구분소유와 관련하여 판매시설 및 운수시설 용도의 건물부분(이하 '구분점포'라고 함)의 경우 '경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지(이하 '경계표지'라고 함)의 설치' 및 '구분점포별로 부여된 건물번호표지(이하 '건물번호표지'라고 함)를 부착'하는 등의 요건을 충족하는 경우 구분소유권의 목적이 될 수 있다고 규정하고 있기 때문입니다(동법 제1조의 2).

 

그런데 이와 같은 구분점포는 그 경계표지 등이 콘크리트 벽에 비하여 철거가 용이한 특성 때문에, 소유자는  등기상으로는 구분건물로 되어 있음에도 실제는 각 경계벽을 철거한 후 여러개의 구분점포를 일체로 사용하는 경우가 종종 발생하고 있고, 나아가 이와 같은 구분점포에 대한 경매절차에서 위 구분등기가 무효라는 이유로 해당 경매개시결정에 대한 법정 공방이 빈번히 발생하고 있는 것 같으며, 이와 관련하여 우리 대법원은 다음과 같이 이유로 해당 경매개시결정을 취소한 사례가 다수 있습니다.

 

 ▶︎ 참고판례 - 대법원 2008. 9. 11. 자 2008마696 결정 : "1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다. 그리고 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다"

 

 

그러나 비록 경계벽이 철거되었다고 하더라도, 그와 같은 철거의 목적이 리모델링 등 복원을 전제로 한 일시적인 것이고, 그 복원이 용이한 상태에 있다면  규범적으로 그 구분소유권이 여전히 존속한다고 하여야 함이 상당하다고 할 것인데요.  우리 대법원도 아래와 같이 같은 취지입니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정 : "인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야할 것이다"

 

 

따라서 애초에 소유권 보전등기 당시부터 벽체 등이 설치되지 아니한 채 다만 도면상으로만 점포가 구분되어 있다거나, 구분건물로서 소유권보존등기가 마쳐졌으나 그 후 경계벽을 철거하고 여러 구분건물을 통합하여 일정한 용도로 사용한 경우 등에는 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 그 복원이 용이하다고도 볼 수 없으므로, 구분소유권을 인정할 수 없을 것이나, 경계벽 등의 철거가 리모델링 등 복원을 전제로 한 일시적인 것이고 그 복원이 용이하다면구분소유권은 여전히 유효하게 존속한다고 할 것이므로, 이 점 염두에 두시어 경매절차 등 진행시 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.