부동산 중개인(중개업자)의 '매출액 보장' 약속, 그 책임을 물을 수는 없을까?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

요즘엔 부동산 중개사무소에서 단순한 부동산 중개행위만 하는 것이 아니라, 이에 부수하여 창업컨설팅까지 해주고 있다고 하는데요. 그래서 사업의 경험이 없는 사람들은 부동산 중개사무소로부터 자신에게 딱 맞는 사업을 소개받을 수 있고, 부동산중개사무소로서는 그에 따른 중개계약으로 인한 수수료를 받을 수 있어 서로에게 모두 이익이 되고 있는 것 같습니다.

 

그런데 일부 중개사무소에서는 중개수수료(중개료)에 너무 욕심을 낸 나머지, 창업컨설팅 과정에서 그 사업의 매출액 관련 정보를 정확히 확인도 하지 않은채 만연히 '매출액(수익)을 보장하겠다'고 하면서 사업의 양수(영업양수)를 권유하는 등 '일단 계약만 성립시키고 보자는 식'으로 영업을 할 뿐, 그 이후  드러나게 된 형편없는 매출액에 대해서는 모르쇠로 일관하여 위임인들로부터 지탄의 대상이 되고 있는 것 같은데요.

 

1. 그렇다면 위와 같은 경우에도 위임인은 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지급해야할 의무가 있는 것일까요?

 

이와 관련하여서는 일단 중개료지급청구권의 성질부터 살펴볼 필요가 있는데요.

 

살피건대, 부동산 중개계약에 있어서 중개업자의 위임인에 대한 중개수수료지급청구권의 발생은 중개업자의 중개활동으로 인하여 위임인이 원하던 계약의 성립여부에 따라 결정되는 것이고, 이러한 '원하던 계약의 성립'은 위임인의 의사에 의존하여 불확하실한 것이라고 할 것이므로, 결국 중개업자의 중개료지급청구권은 위임인이 원하던 계약의 성립을 정지조건으로 하는 조건부 채권이라고 판단됩니다.

 

▶︎ 참고판례
 □ 대법원 1956. 4. 12. 4289민상81 판결 : "매매중개료 청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한 이상 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다" 

 □ 대법원 1991. 4. 9. 선고 90다18968 판결 : "건물임대중개의 완료를 조건으로 중개료 상당의 보수를 지급받기로 하는 내용의 계약과 같은 유상위임계약에 있어서는 시기여하에 불문하고 중개완료 이전에 계약이 해지되면 당연히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것으로 계약당시에 예정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 해지에 있어서의 불리한 시기란 있을 수 없으므로, 수임인의 사무처리 완료 전에 위임계약을 해지한 것만으로 수임인에게 불리한 시기에 해지한 것이라고 볼 수는 없어 중개인은 임대중개 의뢰를 받은 건물전체에 대한 중개가 가능하였음을 전제로 기대 중개료 상당의 손해배상을 청구할 수 없다"

 

 

그런데 한편 우리 민법 제150조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

▶︎ 참조 법령 - 민법
제150조 【조건성취, 불성취에 대한 반신행위】① 생략
② 조건의 성취로 인하여 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 때에는 상대방은 그 조건이 성취하지 아니한 것으로 주장할 수 있다. 

 

 

따라서 중개인의 '매출보장 약속'이 일반적으로 허용되는 상관행상의 상술을 넘어선 기망행위로 판단되는 경우에는 결국 중개인이 중개수수료 지급청구권의 발생을 위한 정지조건인 계약성립을 신의성실에 반하여 성취시킨 것에 해당하므로 위임인은 그 조건이 성취하지 아니한 것을 주장할 수 있어, 중개수수료지급의무를 부담하지 않게 된다고 할 것입니다.

 

다만 중개인의 '매출보장 약속'이 일반적으로 허용되는 상관행상의 상술을 넘어선 기망행위에 해당하는가는 각 사안에 따라 개별적으로 판단되어야 하며, 일률적으로 판단할 수는 없다는 점 유념하시기 바랍니다. 

 

 

 2. 그렇다면 위와 같은 경우에 중개수수료를 지급하지 않는 것에서 나아가 그와 같은 중개인의 그릇된 정보로 인하여 위임인이 입게된 손해에 대해서도 배상청구가 가능할까요?

 

결론적으로, 만약 위와 같은 매출액 보장 약속이 위임인이 해당 계약 체결 여부를 결정하는데 중요한 자료가 되었다면 특별한 사정이 없는 한 중개인은 그와 같은 손해를 배상하여야할 책임이 있다고 판단됩니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결
"부동산중개업자는 비록 그가 조사ㆍ확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다" [※ 임대차계약을 중개함에 있어 목적부동산에 관한 피담보채무의 이자액 및 주차장 부지의 임대차 상황에 관하여 제대로 확인하지 않은 채 원고에게 그릇된 정보를 제공하여 이를 믿은 원고로 하여금 임대차계약을 체결하도록 함으로써 그 계약금과 중도금을 출연하는 손해를 입게 한 사안에서 그 손해배상책임을 긍정한 사례]

 

 

다만 '매출액 보장 약속'을 기본적으로 '청약의 유인'이라는 관점에서 바라보고 있는 대법원의 입장을 고려해볼 때, ★해당 매출액 보장 약속이 위임인이 해당 계약 체결 여부를 결정하는데 중요한 자료가 되었는지 여부 또한 그 구체적 사안에 따라 그 판단이 달라지게 될 것입니다. 

 

위와 같은 그 법리구성은 충분히 가능성이 있는 것이기는 하지만, 이처럼 법률적 분쟁이 빈발히 발생하는 사안에서는 무엇보다 계약서 작성시 부터 이에 관한 규율을  꼼꼼히 하여 그 분쟁을 미연에 방지하는 것이야말로 최선의 방법이라고 하지 않을 수 없을 것입니다.

 

따라서 부동산 중개인의 말을 곧이 곧대로 믿지는 마시고, 중요사항이라고 판단되는 점에 관하여는 그 증빙자료 등을 요청하시는 등 진위여부 확인을 위해 노력하셔야 하며, 나아가 미심쩍인 부분은 반드시 계약서 등에 특약사항으로 추가하시어 향후 발생할지 모를 분쟁을 미연에 방지하는 지혜가 필요할 것으로 보입니다. 감사합니다.

 

(※ 주의 :  위 내용은 법률적 견해의 하나이며, 법원의 판단은 이와 다를 수 있습니다)