차임 또는 보증금 증액 한도가 적용되는 상가건물 임대차에서 임차인이 계약갱신요구권 행사시 임대인은 보증금과 임대료를 동시에 5% 한도 이내에서 각 증액 청구할 수 있을까? 그리고 보증금 증액분을 월차임으로 전환할 수 있을까?(상가건물임대차보호법)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 상가건물 임대차보호법은 아래와 같이 일정한 보증금액 이하의 상가 건물 임대차와 관련하여, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 그 당시 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않은 경우 임대인은 그 당시 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있으나, 기존 차임 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 없도록 제한하고 있는데요(상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조 제3항 단서, 제11조).

⬜︎ 계약갱신요구권 행사시 차임 또는 보증금 증액 상한 제한 규정 적용 대상 상가 건물 임대차 보증금액
[※  보증금 외에 차임이 있는 경우, 월 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금과 합산하여 산출함. 즉, 아래의 보증금액 = 보증금 + (월 차임액 ⨉ 100)]

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자 치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

 

 

그렇다면, 위와 같은 경우 임대인은 차임과 보증금을 동시에 각 5% 한도 내에서 증액 청구하는 것도 가능할까요?

 

결론부터 말씀드리면, 그 차임 또는 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상장하지 않은 경우, 임대인은 차임과 보증금을 동시에 각 5% 한도 내에서 증액 청구하는 것도 가능할 것으로 보입니다.

 

왜냐하면, 관련 법문언이 "차임 또는 보증금"의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, "또는"이라는 단어의 의미는 두가지 중 하나이거나 둘 모두를 의미하는 것이므로 법문언 해석상 차임 또는 보증금 중 택일하여 증감을 청구할 수 있다고 해석하기 어려울 뿐만 아니라, 해당 규정의 입법취지 등에 비추어보더라도 경제사정의 변동으로 인하여 차임과 보증금이 모두 상당하지 아니한 경우에는 차임과 보증금을 동시에 증감해야할 필요성도 있다고 봄이 상당하기 때문입니다.

 

한편, 위와 같이 기존 차임과 보증금을 동시에 각 5% 한도 내에서 증액청구할 수 있게 된 경우, 보증금 5% 한도 내 증액분을 월 차임으로 전환하는 것도 가능할까요?

 

생각건대, 임차인이 보증금의 5% 한도 내 증액분을 월 차임으로 전환하는 것에 동의하고,나아가 그와 같은 보증금 증액분의 월차임 전환시의 산정률이 아래와 같은 상가건물 임대차호법의 제한 범위를를 초과하지 않는 경우라면, 그와 같은 보증금 증액분을 월 차임으로 전환하는 것도 가능할 것으로 보이오니, 참고하시면 좋을 것 같습니다.

▶︎ 관련법령
상가건물 임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되 는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

상가건물 임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다.
② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.

 

감사합니다.