주택임대차 또는 상가건물 임대차에서 차임증감청구권을 행사한 경우, 그 효력은 언제 발생하는 것일까?(이행기, 지체책임)

안녕하세요.
김동현 변호사입니다.

우리 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 계약갱신요구권을 행사하는 경우와 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데요.

그렇다면, 위와 같은 차임 증감청구권을 행사한 경우 그 효력은 언제부터 발생하는 것일까요?

결론부터 말씀드리면, 재판시가 아닌 그 청구시에 곧 발생한다고 봄이 상당하다고 할 것으므로 보입니다.


즉, 그 이유는 우리 대법원은 "민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상다하고 그 청구는 재판외의 청구라도 무방하다"고 판시하는 한편(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결), 「임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정한 사안」에서, "임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다"라고 판시한 바 있고(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결), 민법 제628조의 차임증감청구권과 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 차임증감청구권은 모두 형성권으로 해석함이 상당하므로, 그 행사시에 효과가 발생한다고 봄이 상당할 것으로 보이기 때문입니다.

따라서 특히 증액청구의 경우에는 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 다음날부터 증액된 차임에 대한 지체책임이 발생하게 될 것으로 보이오니, 이점 유의하시어 불필요한 분쟁이 발생하지 않도록 만전을 기하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.