계약갱신요구권 행사시 차임 또는 보증금의 5% 증액 상한 제한 규정이 적용되는 상가건물 임대차의 범위(상가건물 임대차보호법)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 상가건물 임대차보호법은 일정한 보증금액 이하의 상가 건물 임대차와 관련하여, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 그 당시 차임 또는 보증금이 상당하지 않은 경우 임대인은 그 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 없도록 규정하고 있는데요(상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조 제3항 단서, 제11조).

 

이와 관련하여 우리 대법원은 설령 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전의 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니라고 하면서, 그 경우에도 차임 또는 보증금의 증액 상한 제한을 규정하고 있는 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용된다고 보고 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).

 

그리고 위와 같이 계약갱신요구권 행사시 차임 또는 보증금 증액 상한 제한 규정이 적용되는 상가건물 임대차의 범위는 아래와 같은 보증금액 이하의 상가건물 임대차로 한정되는데요.

⬜︎ 계약갱신요구권 행사시 차임 또는 보증금 증액 상한 제한 규정 적용 대상 상가 건물 임대차 보증금액
[※  보증금 외에 차임이 있는 경우, 월 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금과 합산하여 산출함. 즉, 아래의 보증금액 = 보증금 + (월 차임액 ⨉ 100)]

1. 서울특별시 : 9억원 이하

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 이하

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자 치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 이하

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하

 

 

그 이유는, 우리 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 계약갱신요구권 행사시 차임 또는 보증금 증액 상한 제한을 규정하고 있는 같은 법 제10조 제3항 '단서'를 일정 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차에는 적용하지 않는 것으로 규정하고 있기 때문입니다(즉, 일정 보증금액 초과 상가건물 임대차에는 제10조 제3항 '본문'만 적용하는 것으로 규정하고 있음).

 

한편, 위와 같이 차임 및 보증금의 증액 상한 제한 규정이 적용되는 상가 건물 임대차의 경우, 그 증액 상한을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액 상한을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득의 반환을 구할 수 있게 되는바(이와 반대로, 증액 상한 범위 내에서 차임을 증액하기로 하는 약정은 유효하고, 이에 관하여 부당이득을 원인으로 반환을 구할 수 없음), 이점 참고하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

⬜︎ 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결
  구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.