주택임대차의 최우선변제 대상 임차인의 범위 및 최우선변제금액의 범위는?(2023. 2. 21. 시행 주택임대차보호법 시행령)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

우리 주택임대차보호법 제8조는 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다"라고 규정함으로써, 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인에 대하여 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권에 우선하여 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 부여하고 있는데요.

 

따라서 이러한 권리를 부여받기 위해서는 ① 우선 임대차보증금이 일정액 이하인 임차인에 해당하여야 하고, ② 임차건물에 대한 경매신청등기가 있을 때까지 주택 인도를 받고 주민등록을 마쳐야 합니다.

 

이와 관련하여 현행(2023. 2. 21. 시행) 주택임대차보호법 시행령에 따른 최우선변제 대상 임차인의 범위 및 최우선변제금액의 범위는 다음과 같습니다(주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조). 

 

지역 구분	최우선변제 대상 임차인 범위	최우선변제금액
서울특별시	보증금이 1억6천500만원 이하인 임차인	5천500만원 이하
과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	보증금이 1억4천500만원 이하인 임차인	4천800만원 이하
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	보증금이 8천500만원 이하인 임차인	2천800만원 이하
그 밖의 지역	보증금이 7천500만원 이하인 임차인	2천500만원 이하

 

다만, ① 임차인의 최우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있으며, ② 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 최우선변제금액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과 하는 경우에는 그 각 최우선변제금액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 최우선변제금액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 최우선변제금액으로 보며,③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다는 점 유의하시기 바랍니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제2 내지 4항).

 

한편, 위와 같은 내용은 위와 같은 주택임대차보호법 시행령의 시행일인 2023. 2. 21. 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용되나, 그 시행 전에 임대주택에 존재하는 담보물권자에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 하고 있으므로(주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조), 이 또한 참고하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

 

▶︎ 참고사항 - 다가구용 단독주택을 임차하는 경우
주택에는 단독주택(일가구용, 다가구용)과 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트)이 있습니다. 공동주택의 경우에는 각 호실이 하나의 주택으로서 구분등기되어 있으므로 하나의 주택에 2명 이상의 임차인(임대차 계약명의인)이 존재하는 경우가 드물 것이나, 다가구용 단독주택의 경우에는 각 호실이 하나의 주택의 구성부분에 불과하므로 하나의 주택에 여러명의 임차인들이 존재할 가능성이 큽니다.

그런데 여기서 주의해야할 것은 우리 주택임대차보호법 시행령 제3조 제3항은 「 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할 한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다」고 규정하고 있다는 점입니다.

따라서 다가구용 단독주택 중 하나의 호실을 임차하시는 경우에는 ① 다른 임차인 수가 얼마나 되는지 ② 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 그 주택가액의 1/2을 초과하지 않는지 여부를 반드시 확인하신 후 임대차계약을 체결하는 것이 안전할 것으로 보이는바, 이점 참고하시면 좋을 것 같습니다.

※ 해당 주택이 다가구용 단독주택인지 아니면 공동주택인 다세대주택 또는 연립주택인지 여부는 부동산등기부등본(인터넷등기소 - http://www.iros.go.kr)이나 건축물대장(정부24 - https://www.gov.kr)을 떼어보시면 쉽게 알 수 있습니다