정상적인 거래와 사해행위(부동산 매매계약, 사해행위취소, 수익자의 선의)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

공인중개사를 통하여 정상적으로 부동산매매계약을 체결한 후 매매대금 전액을 모두 지급하였는데도, 매도인의 채권자으로부터 해당 부동산매매계약이 사해행위에 해당한다는 이유로 매수인이 사해행위취소의 소송을 제기 당하는 경우가 종종 발생하는 것 같습니다.

 

이러한 경우 해당 사해행위취소 소송에서의 주된 쟁점은 "수익자인 매수인이 선의였는지 여부", 즉 매수인이 매도인과의 매매계약이 사해행위에 해당하는 것을 알지 못하였는지 여부가 될 가능성이 높은데요.

 

이와 관련하여 우리 대법원은 "사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로 수익자로서는 자신의 책임을 면하려면 자신의 선의를 입증할 책임이 있다 할 것인데, 이 경우 수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할만한 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙·경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 할 것이다"라고 판시한 바 있습니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다74621 판결).

 

그리고 대법원 사례 중에는 "사해행위의 수익자가 실수요자로서 통상적인 거래에 의하여 부동산을 매수한 점, 수익자는 채무자와 친인척관계 등이 전혀 없어 채무자의 신용상태 등을 전혀 알 수 없는 처지에 있었던 점, 부동산등기부상으로도 장기간 가압류기입등기 등이 경료된 바 없어 채무자의 신용상태를 의심할 여지가 없었던 점, 매매대금이 시세보다 현저히 낮다고 할 수도 없는 점, 수익자가 매매대금 전액을 모두 지급하였을 뿐만 아니라 부동산에 거주하면서 실제로 공장을 운영하고 있는 점, 매수가격이 시세보다 다소 낮다고 하더라도 그에 관해서는 수익자가 상응하여 잔금을 단기간에 지급하기로 약정한 것이라는 설명이 가능한 점, 수익자가 사해행위에 해당함을 알면서도 부동산을 매수할 만한 동기나 이유를 찾기 어려운 점 등에 비추어, 수익자는 채무자와의 매매계약이 사해행위에 해당함을 알지 못하고 부동산을 매수한 선의의 수익자로 본 사례"도 있습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다42100판결).

 

따라서 정상적인 부동산매매계약을 체결하였음에도 매도인의 채권자로부터 사해행위취소소송을 제기당한 매수인의 경우에는 위와 같은 대법원 판례를 참고하시면 도움이 될 수 있을 것으로 보이는바, 이점 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.