입법예고된 임대차3법 소급적용 논란에 관하여(주택임대차보호법 개정안, 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제)
안녕하세요.
김동현 변호사입니다.
요즘 임대차3법(전・월세신고제, 전・월세상한제, 계약갱신청구권제)의 소급적용 여부와 관련하여 논란이 많은 것 같습니다. 특히 주된 논란은 임대차3법의 시행 당시 존속 중인 기존 계약에도 계약갱신청구권제, 전・월세상한제가 적용되는지 여부에 있는 것으로 보입니다.
현재 국회입법예고 사이트(pal.assembly.go.kr)에서 제21대 국회와 관련한 주택임대차보호법 일부개정법률안을 검색해보면 총 14개의 일부개정법률안이 검색이 되는데, 그 중 임대차 3법과 관련한 일부개정법률안을 열람하여 보면 박주민의원 대표발의(의안번호 2100285)와 김진애의원 대표발의(의안번호 2100803)의 일부개정법률안의 경우 부칙으로 "이 법은 공포한 날부터 시행한다"라고만 규정되어 있을 뿐 별도로 구체적인 적용례에 관한 규정을 두고 있지 않아 기존 계약에도 계약갱신청구권, 전・월세상한제가 적용되는지 여부에 관하여 다소 의문이 있을 수도 있으나, 나머지 다수의 일부개정법률안의 경우에는 시행일 규정과 더불어 적용례로서 "개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용한다"라고 규정하고 있는 것으로 보입니다.
그런데 위와 같은 적용례와 관련하여, 일부 매체에서 "이 법 시행 이후 갱신되는 계약"의 의미를 기존 임대차계약에 관하여도 제한없이 적용될 수 있다는 취지로 언급을 하고 있어서 혼란을 가중시키고 있는 것으로 보입니다.
그러나 위와 같은 적용례 규정은 과거 상가건물 임대차보호법에도 동일하게 규정되어 있던 것인데, 이에 관하여 우리 대법원은 "2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 제10조 제1항부터 제3항까지의 규정에서 갱신요구권에 관하여 최초 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 상가임대차법 제2조 제3항은 위 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다고 정하고, 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다"라고 판시한 바 있고(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결), 나아가 법무부가 2015년 12월 발행한 "개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선"에서는 위 적용례의 의미와 관련하여 아래 그림에서 보는 바와 같이 "갱신되는 임대차"의 의미를 "갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우"로 해석한 바 있습니다.
따라서 위와 같은 임대차3법의 적용례 규정이 있는 법률안이 통과될 경우, 해당 개정규정은 시행일 이후에 새롭게 임대차계약이 체결되거나 또는 기존 임대차계약과 관련하여 임대인과 임차인이 상호 합의에 의하여 계약을 갱신하거나 묵시적 갱신이 된 경우에 한하여 적용되는 것으로 해석될 가능성이 높고, 이와 달리 만약 기존 임대차계약의 임대인이 적법하게 계약 갱신을 거절하는 경우에는 적용되기 어려울 가능성이 높을 것으로 보이므로, 이점 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
