부동산매매에서 문자메시지로 가계약을 한 이후 일방이 파기한 경우의 법적책임

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

부동산매매와 관련하여 매도인과 매수인이 정식으로 부동산매매계약서를 작성하기 전에 중개인을 통하여 상대방에게 문자메시지로 매매대상물건, 매매대금 및 그 지급일, 명도일 등을 적어 보낸 후 계약금의 일부(이하 '가계약금'이라고 함)를 정식계약체결 전에 먼저 수수하는 경우가 많은 것 같습니다. 

 

이를 부동산 업계에서는 이른바 ‘가계약’이라고 부르고 있는 것 같은데요. 이와 같은 문자메시지에 의한 가계약 이후에 당사자 일방이 정식 매매계약체결을 거부하는 경우 그 법적 책임과 관련하여 최근 많은 법적 분쟁들이 발생하고 있는 것으로 보입니다.

 

그리고 이와 관련하여 우리 하급심 법원의 최근 실무 경향은 위와 같은 문자메시지에 의한 가계약만으로는 매매계약이 성립된 것으로 보기 어렵다고 보는 경우가 많은 것으로 보이며, 이에 따라 하급심 법원은 매도인이 매수인에게 가계약금(배액 배상이 아니라)을 반환하여야 한다고 판단하는 경우가 많은 것으로 보입니다(즉, 가계약만으로는 매매계약이 성립되지 않았다고 보는 경우, 매도인은 가계약금을 법률상 원인 없이 부당이득한 것이 되므로).

 

그런데 우리 대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”라고 판시하고 있으므로(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결), 법리상으로는 위와 같은 가계약의 경우에도 그 내용상 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있는 것으로 볼 수 있는 경우에는 매매계약이 체결된 것으로 볼 가능성도 당연히 있으며, 실제로 우리 대법원은 "부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다"라고 판시한 바 있기도 합니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

 

따라서 결국 문자메시지에 의한 가계약만으로 계약이 성립되었다고 볼 수 있을지 여부는 구체적 사안마다 그 내용상 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부에 따라 개별적으로 달리 판단될 수밖에 없습니다.

 

다만, 아래와 같은 사정들에 비추어보면, 문자메시지에 의한 가계약만으로 계약이 성립되었다고 보는 것에 다소 소극적인 태도를 보이고 있는 우리 하급심 법원의 최근 실무 경향 또한 수긍할 수 있는 측면이 있다고 할 것이므로, 이점 업무에 참고하시기 바랍니다.

- 중개인을 통하여 보내는 문자메시지의 경우 매수인이 특정되지 않은 경우가 있는 점
- 문자메시지만으로는 계약금, 중도금, 잔금일, 인도일이 특정되었다고 단정하기 어려운 경우가 있는 점
- 부동산 매매거래의 경우에는 근저당권 등의 처리문제 등 부동산 거래에 수반되는 사항들에 관하여 정하여야 하는 경우가 많은데, 문자메시지 내용만으로는 그러한 내용이 정하여졌다고 보기 어려운 경우가 있는 점 등