전세권저당권자의 물상대위와 전세권설정자의 상계권의 관계는?(전세권근저당권, 물상대위, 전세금반환청구권, 전세권, 대출)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

시중에서는 임대차계약을 체결한 이후 임차인이 자신의 임대차보증금반환채권을 담보하기 위하여 임차건물 등에 전세권을 설정한 후, 그와 같은 전세권을 저당권의 목적으로 하여 은행 등으로부터 대출을 받는 경우가 적지 않습니다.

 

이러한 경우 해당 은행 등은 임차인이 대출금을 갚지 못하는 경우에는 전세금반환채권을 다른 채권자들보다 우선변제받음으로써 위 대출금채권액을 회수할 수 있다고 판단하고 임차인에게 대출을 실해주었을텐데요.

 

그러나 은행 등이 보다 확실하게 대출금채권액 회수를 보장받기 위해서는 전세권저당권 설정 전에 한가지를 더 확인해보아야만 합니다.

 

그것은 바로 전세권저당권을 설정할 당시 임대인이 이미 임차인에 대한 다른 채권을 가지고 있었는지 여부, 그리고 그와 같은 채권이 있다면 그 채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 것인지 여부를 확인해보아야한다는 것입니다.

 

왜냐하면 위에 해당하는 경우에는, 임대인은 향후 자신이 가지고 있는 임차인에 대한 채권으로 임차인의 전세금반환채권과 대등액에서 상계할 수 있으므로(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결), 은행으로서는 예기치 않은 대출금 회수불능 상황에 봉착할 수 있기 때문입니다.

 

▶︎ 참고판례 - 대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672
전세권저당권이 설정된 때에 이미 전세권설정자가 전세권자에 대하여 반대채권을 가지고 있고 반대채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우와 같이 전세권설정자에게 합리적인 기대 이익을 인정할 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전세권설정자는 반대채권을 자동채권으로 하여 전세금반환채권과 상계함으로써 전세권저당권자에게 대항할 수 있다.

 

따라서 은행 등 금융권에서 임차인에게 위와 같은 전세권저당권에 기한 대출을 실행하실 때에는 미리 임대인으로부터 '임차인에 대한 다른 채권을 가지고 있는지 여부에 관한' 확인서를 징구하신 후 전세권저당권부 대출을 실행하시는 것이 안전하다고 할 것이니, 이 점 참고하시어 불필요한 분쟁이 발생하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.