주택임대차보증금반환채권을 양도받은 경우, 양수인은 우선변제권을 행사할 수 있을까?(금융기관, 임대차보증금 담보대출)
안녕하세요.
김동현 변호사입니다.
주택임차인이 임대차계약체결을 하고 ① 주택 인도와 ② 전입신고 및 ③ 임대차계약서상에 확정일자를 받으면, 임차인은 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제를 받을 권리가 있는데요(주택임대차보호법 제3조의 제2항). 이를 '우선변제권'이라고 합니다.
그렇다면 이와 같은 임대차보증금우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임대차보증금을 양수한 경우, 그 채권양수인은 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 것일까요?
이에 대하여 우리 대법원은 다음과 같은 이유로 부정적인 입장을 취하고 있는바, 이점 유의하시기 바랍니다.
▶︎ 참고판례 - 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 : 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.
그런데 요즘 주위를 둘러보면 시중 은행 등에서 임차인의 임대차보증금반환채권을 담보목적으로 양도받은 후 대출을 실행해주고 있는 것을 쉽게 찾아 볼 수 있는데요.
그렇다면 위와 같은 대법원의 입장에도 불구하고 시중 은행 등에서 임대차보증금반환채권을 담보목적으로 양도받고 대출을 해주고 있는 이유가 무엇일까요?
이는 2013. 8. 13.자로 개정된 주택임대차보호법에서 다음과 같은 규정을 신설하였기 때문에 가능한 것입니다.
▶︎ 관련법령 - 주택임대차보호법
제3조의 2(보증금의 회수) ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13.>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회
6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
부칙 제4조제4조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제3조의2 제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3제1항 및 제9항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다.
즉 2013. 8. 13. 이후부터 위 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항에 규정된 금융기관 등에 한하여 주택임대차보증금반환채권을 양수하고 대출을 실행하면, 양수한 금액의 범위 내에서 우선변제권을 승계할 수 있도록 한 것인데요.
그런데 여기서 주의할 점은 모든 금융기관이 위 신설규정의 적용을 받을 수 있는 것은 아니라는 점입니다.
즉 동항 제10호에서 "그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관"이라고 규정하고 있음에도 불구하고 아직 주택임대차보호법시행령에는 그에 대한 규정이 없으므로, 결국 상호저축은행법상의 저축은행, 신용협동조합법상의 신용협동조합(신협), 새마을금고법에 의한 새마을금고 등은 현재 위 규정의 적용을 받을 수 없는 상태입니다.
따라서 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항 소정의 금융기관에 해당하지 않는 저축은행, 신용협동조합(신협), 새마을금고의 담당자분들은 주택임대차보증금을 담보로 양도받아 대출을 하더라도 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 없는 법률상의 위험이 여전히 존재한다는 점을 유념하시어, 업무처리에 만전을 기하시기 바랍니다. 감사합니다.
