부동산 경매절차에서의 권리신고, 배당요구, 채권신고는 서로 어떻게 다를까?

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

부동산에 대한 경매절차에서는 생소한 법률용어들이 많이 사용되고 있어, 일반인들의 입장에서는 상당히 혼란스러울 수 있으실텐데요. 특히 그 중에서도 권리신고, 배당요구, 채권신고의 각 차이를 헷갈려하는 분들이 많은 것 같습니다. 그래서 오늘은 위와 같은 권리신고, 배당요구, 채권신고가 무엇이고, 서로 어떻게 다른지를 알아보도록 하겠습니다.

 

 우선 우리 민사집행법은 부동산에 대한  경매절차의 이해관계인을 다음과 같이 규정하고 있는데요.

 

▶︎ 참고법령 - 민사집행법 제90조(경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로 한다.
  1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 한 채권자
  2. 채무자 및 소유자
  3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
  4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

 

 

위 규정에 따르면 부동산 위의 권리자의 경우 '등기부에 그 권리관계가 기입된 권리자'와 '등기부에 그 권리관계가 기입되지 아니한 권리자'로 구분되는데(민사집행법 제90조 제3호, 제4호), ① '등기부에 기입된 부동산 위의 권리자'는 당연히 이해관계인이 되는 반면(동법 제90조 제3호), ② '등기부에 기입되지 아니한 부동산 위의 권리자'는 그 권리를 증명해야만 이해관계인이 될 수 있음을 알 수 있습니다(동법 제90조 제4호).

 

이는 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 가지고 있는 임차인과 같이 해당 부동산 위의 권리자이기는 하지만, 해당 부동산등기부 등본에 그 권리관계가 기입되지 아니한 권리자의 경우에는 제3자가 그 권리자 및 그 권리관계의 존재여부를 알기가 어렵다는 점을 고려하여, 그 권리를 증명한 경우에 한하여 경매절차의 이해관계인으로 인정해주고 있는 것인데요.

 

 이와 같이 '등기부에 기입되지 아니한 부동산 위의 권리자'가 집행법원에 그 권리를 증명하여 신고하는 것을 '권리신고'라고 하며, 이로써 해당 부동산 위의 권리자는 경매절차의 이해관계인이 될 수 있게 되는 것입니다(민사집행법 제90조 제4호).

 

특히 이와 관련하여 우리 대법원은 아래에서 보는 바와 같이 등기부에 기입되지 아니한 부동산 위의 권리자의 경우, 그 권리를 증명하여 신고할 것을 경매절차의 이해관계인이 되기 위한 필수적 요건으로 해석하고 있는바, 이점 유념해두시기 바랍니다(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결).

 

▶︎참고판례 - 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결 : "경매절차에서 부동산 현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인은 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다." 

 

 

위와 같이 '권리신고'가 등기부에 기입되지 아니한 부동산 위의 권리자가 이해관계인이 되기 위하여 행하는 것인 반면, '배당요구'는 다른 채권자가 신청한 강제집행절차에 편승하여 그 경매절차에서 자신에게도 배당을 하여달라고 요구하는 행위인데요(민사집행법 제88조). 

  

따라서 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 가지고 있는 임차인과 같이 등기부에 기입되지 아니한 부동산 위의 권리자가 '권리신고'를 한 것만으로 당연히 배당을 받을 수는 없고, 위와 '권리신고'와 별도로 배당요구 종기까지 '배당요구'를 하여야만 경매절차에서 배당을 받을 수 있습니다(동법 제148조 제2호). 다만 부동산경매실무상 주택임차인의 경우 아래 서식에서 보는 바와 같이 권리신고와 배당요구신청을 함께 하는 것이 통상적입니다.

 

 

한편 법원사무관 등은 ① 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류권자(민사집행법 제148조 제3호)와 ② 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(동법 제148조 제4호) 및 ③ 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수를 배당요구 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 하는데(동법 제84조 제4항), 위와 같은 최고에 따라 해당 채권자들이 행하는 신고가 바로 '채권신고'입니다.

 

이와 같은 '채권신고'는 집행법원이 '첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류권자' 및 '저당권 등 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자' 등의 채권의 유무와 그 금액에 관하여 신고를 받음으로써 해당경매에서 남는 것이 있는지 여부를 판단하고, 매각조건 등을 결정할 목적으로 행하여 지는 것으로서, 앞에서 살펴본 '권리신고' 및 '배당요구'와는 그 목적을 달리하는 것입니다.

 

참고로 위와 같이 '채권신고'의 최고를 받은 채권자가 신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산하게 되며, 이 경우 해당 채권자는 다시 채권액을 추가하지 못하게 된다고 할 것이니(민사집행법 제84조 제5항), 이 점 또한 참고해두시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.