상가건물 임대차계약은 5년까지 계약갱신요구를 할 수 있다?!(계약갱신요구권, 상가계약갱신, 상가건물임대차보호법)

안녕하세요.

김동현 변호사입니다.

 

상가를 임차하여 영업을 하시는 분들은 임차 후 자신의 영업에 맞는 설비를 갖추거나 인테리어 등을 하는데 상당한 비용을 투입하게 되는데요. 그러나 통상 임대차 계약시 유익비청구 등 그에 따른 비용을 청구하지 않는다는 취지의 약정을 맺게 되므로, 임대차 기간이 짧은 경우에는 그와 같이 투입한 인테리어비용 상당을 회수하기에도 버거운 경우가 많습니다.

 

그리하여 상가를 임차한 분들은 위와 같이 자신이 투입한 비용상당을 회수할 수 있을 정도의 임대차기간을 충분히 확보하는데 큰 관심을 가질 수밖에 없으나, 기존 우리 상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 개정 전 법률)은 위와 같은 상가임차인들을 보호하기 위하여 최장 5년의 계약갱신요구권을 인정하고는 있었지만, 위 상가임대차보호법이 대통령령으로 정한 보증금액 이하의 상가임대차에만 적용되어 왔기에, 많은 상가임차인들이 이와 같은 계약갱신요구권을 활용하지 못하는 문제가 있었습니다.

 

그러나 최근 2013. 8. 13. 개정 시행된 상가건물 임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하기에 이르렀고(동법 제2조 제3항), 그와 같은 개정규정은 시행일인 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로(부칙 제2조), 위 시행일인 2013. 8. 13. 이후 체결되거나 갱신되는 상가임대차의 경우에는 보증금액의 다소에 관계없이 상가임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 되었습니다(※ 참고 - 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관하여는 이전 게시물인 "상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 상가건물임대차도 있다?!"(☜ 여기를 클릭!)을 참고하시기 바랍니다)

 

 

 

이러한 상가건물 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리인데요. 임대인은 임차인의 위와 같은 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 이를 거절 할 수 없고(동법 제10조 제1항), 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 위와 같은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(동법 제10조 제2항).

 

이 때 갱신되는 임대차의 내용은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보게 되는데요. 다만 차임과 보증금의 경우, 당사자는 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우 그 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 9%에 해당하는 금액을 초과하지 못한다는 점 참고하시기 바랍니다(동법 제10조 제3항, 제11조, 동법 시행령 제4조).

 

한편 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(동법 제10조 제1항 단서).

  

▶︎ 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

참고로 위 7호의 사유는 2013. 8. 13. 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 그 내용이 보다 구체화되었는바, 그 개정 전ㆍ후의 내용을 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

 

 

즉, 2013. 8. 13. 시행된 개정 상가건물 임대차보호법 이전에는 "임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우"에는 갱신요구를 거절할 수 있도록 하였으나, 2013. 8. 13. 이후에 최초 체결되거나 갱신되는 상가 임대차의 경우에는, 임대인이 "철거나 재건축"을 이유로 갱신요구를 거절하기 위해서는 "임대차계약 체결 당시에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"이거나, "안전사고의 우려가 있는 경우", "다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우"로 제한되게 되었는바, 이와 같은 사유에 해당하지 아니한 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없게 되었다는 점 유념해두시기 바랍니다.

 

앞에서 살펴본 바와 같이, 2013. 8. 13. 상가건물 임대차보호법이 개정됨에 따라 보증금액의 다소에 관계없이 상가건물임차인은 최장 5년까지 계약갱신을 요구할 수 있게 되어 기존보다 상가임차인 보호를 더욱 강화하였는바, 상가임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하는 당사자 분들은 이러한 점을 참고하시어 업무에 만전을 기하시기 바랍니다. 감사합니다.